El tema actual de la escasez de espacio inmobiliario industrial permanece completamente intacto, según un informe emitido hoy por la firma de bienes raíces con sede en Chicago JLL.
El informe, titulado “La carrera por el espacio industrial: ¿Puede la oferta mantenerse al día?”, se centra en los desafíos a los que se enfrentan las partes interesadas del sector inmobiliario industrial, en un momento en que la disponibilidad de espacio industrial sigue teniendo una tendencia a la baja.
“No hay mucha disponibilidad en el mercado industrial, y muchos inquilinos se ven obligados a expandirse o reubicarse en mercados secundarios y terciarios con las vacantes más bajas registradas”, señalaron los autores del informe. “La tubería de construcción es sólida, con muchos proyectos programados para entregarse el próximo año; sin embargo, no puede mantenerse al día con la demanda en rápido aumento, y la acumulación de proyectos actuales impulsará cualquier cosa nueva”.
Eso queda claro, con JLL observando que el emparejamiento de la demanda de usos industriales y la creciente demanda de los puertos obstruidos por el tráfico ha llevado a tasas de vacantes cercanas a cero en varios mercados urbanos costeros y de logística urbana (como Los Ángeles y Nueva Jersey) y tierra adentro. los centros de distribución (como Salt Lake City y Columbus) registran los niveles de vacantes más bajos registrados. Esto ha llevado a una falta de disponibilidad tanto para los arrendatarios como para los desarrolladores industriales, así como una mayor competencia y lo que JLL llamó rentas por encima del promedio, ya que el crecimiento de las rentas industriales en EE. UU. ha aumentado un 37 % en los últimos cinco años.
JLL analizó cómo, durante la última década, el inventario industrial total de EE. UU. subió un 18 %, impulsado por mercados de alta población, incluidos Chicago, Inland Empire, Dallas-Fort Worth y el este y centro de Pensilvania.
Pero cuando la pandemia de COVID-19 golpeó los EE. UU., a principios de 2020, provocó un auge de las compras en línea, seguido de lo que denominó “ondas de choque en la cadena de suministro” y un aumento en la demanda de los almacenes, con los inquilinos centrados en cómo evitar una escasez de inventario.
“Estos eventos fueron momentos decisivos que arrojaron luz sobre el hecho de que no hay suficiente oferta para satisfacer la demanda en rápido aumento en el mercado industrial”, escribió JLL. “El aumento de la demanda de los inquilinos que buscan espacio para almacenar productos una vez que han dejado el puerto aumentó la competencia en el mercado general, mientras que los retrasos en la construcción relacionados con el COVID y la escasez de materiales empujaron las entregas y la oferta se quedó atrás. Como resultado, la brecha entre la cantidad de espacio entregado en arrendamiento y el volumen de demanda de los inquilinos creció, lo que resultó en un déficit de oferta. Si bien las entregas se están recuperando desde el inicio de la pandemia, el crecimiento de la oferta no puede seguir el ritmo. Dada la mayor demanda experimentada en 2020 y 2021 y la velocidad a la que avanza, estamos comenzando a ver la primera ola de una escasez de oferta”.
Esta situación, a su vez, ha creado una perspectiva muy desafiante para los ocupantes, dijo Kelsey Rogers, Gerente de Investigación Industrial, JLL.
“A corto plazo, anticipamos que las condiciones de mercado estrictas continuarán y, con eso, se espera que las rentas aumenten”, dijo Rogers a LM. “Los ocupantes deberán ser rápidos y estratégicos en su toma de decisiones para garantizar que puedan encontrar el espacio que se ajuste a sus necesidades. Dar prioridad a lo que es más importante para ellos en términos de ubicación, antigüedad y características del edificio, y alquilar con anticipación les ayudará a encontrar espacio rápidamente en el mercado competitivo”.
En cuanto a cómo podrían ser las ramificaciones de una crisis de espacio inmobiliario industrial, Rogers explicó que muy probablemente podrían desequilibrar el mercado, ya que los mercados con vacantes excepcionalmente bajas verían los alquileres en niveles récord, lo que podría sacar a los inquilinos industriales de la zona debido a la asequibilidad.
El informe observó que la edad promedio del producto industrial en los EE. UU. es de alrededor de 42 años, debido, en gran parte, a las restricciones relacionadas con la pandemia y una pausa en las nuevas entregas, con edificios de generación más antigua, definidos por JLL como aquellos construidos hace más de 20 años. hace, representan el 75% del inventario industrial total. Y estos edificios tienden a tener alturas de techo más bajas, menos puertas de muelle, estacionamiento de remolques limitado y superficies más grandes, según el informe.
Pero esos edificios anticuados ya no son suficientes, con los transportistas de comercio electrónico, 3PL y logística y distribución que actúan como pioneros modernos, en forma de una mayor demanda y utilización de instalaciones modernas para atraer mano de obra y también mover bienes dentro y fuera de las instalaciones en tasas más rápidas. Y JLL dijo que para satisfacer esta demanda, las nuevas instalaciones cuentan con alturas de techo más altas para acomodar estructuras intermedias y también mayores capacidades de apilamiento de inventario, entre otras características.
Otra idea que está cobrando fuerza citada en el informe es el concepto de convertir los sitios minoristas, de oficinas y de fabricación infrautilizados para uso logístico.
Rogers de JLL dijo que la idea de las conversiones está al frente y al centro, especialmente a medida que avanzamos en el mundo posterior a la pandemia.
“Muchos tipos de propiedades están encontrando una nueva vida como instalaciones de última milla, y los usuarios se enfocan más en la ubicación que en el uso del edificio”, dijo. “Si bien JLL Research ha visto el inicio de varios proyectos de conversión, aún no es una práctica generalizada. Algunos de los mayores obstáculos para realizar conversiones incluyen factores económicos, políticos, físicos y legales. Sin embargo, a medida que la necesidad de instalaciones de última milla continúa creciendo, anticipamos que los proyectos actuales resaltarán los beneficios de estas instalaciones como el mejor y más alto uso para una ubicación, fomentando la adopción del espacio tan demandado”.
Mirando hacia el futuro, JLL hizo algunas observaciones sobre lo que podría estar en la tienda, que incluyen:
- con un mayor crecimiento de los alquileres y un mínimo histórico de vacantes en el horizonte, los modelos de pronóstico de JLL Research predicen que los alquileres aumentarán más del 8 % y se acelerarán para fin de año;
- con el continuo endurecimiento del mercado, se espera que las tasas de vacantes se mantengan por debajo del umbral del 4 %; y
- el desequilibrio entre la oferta y la demanda continuará hasta 2023 y exacerbará aún más la carrera por el espacio
Fuente: https://www.logisticsmgmt.com/article/jll_report_highlights_the_supply_and_demand_imbalance_for_industrial_real_e?mod=djemlogistics_h
