A la economía estadounidense le ha ido mucho mejor en los últimos años de lo que muchos hubieran esperado, particularmente teniendo en cuenta los múltiples vientos en contra de la pandemia, el desacoplamiento entre Estados Unidos y China, la guerra en Ucrania y el caos político general en Washington.
El país ha disfrutado de un enfriamiento económico casi inmaculado, junto con un mercado laboral aún sólido y un buen crecimiento general del producto interno bruto. En particular, en comparación con otros países, la economía estadounidense luce tan bien como podría estarlo en este momento. Sin embargo, hay una pega evidente en el ungüento: la vivienda.
Se puede ver en las cifras del índice de precios al consumidor de la semana pasada, que mostraron que la inflación era un poco más alta de lo previsto. El principal culpable, además de los siempre volátiles precios de los alimentos y el petróleo, fue la vivienda. La porción del índice de vivienda del IPC aumentó un 7,2 por ciento durante el año pasado, lo que representa más del 70 por ciento del aumento total en todos los artículos, aparte de los alimentos y el combustible.
Las cifras de inflación plantean la perspectiva de otro aumento de las tasas de interés de la Reserva Federal en el futuro, en un momento en que Wall Street apostaba a que las alzas habían terminado.
¿Pero sería esa la mejor solución política para el problema de la vivienda en Estados Unidos? Se puede argumentar con fuerza que la respuesta es no. Desde hace algún tiempo, la historia de la inflación básica en Estados Unidos ha girado exclusivamente en torno a la vivienda. A diferencia de otros mercados, incluido el Reino Unido, donde los precios han caído un 13,4 por ciento en términos reales desde su máximo de marzo de 2022, el mercado inmobiliario estadounidense no se está enfriando, a pesar de las múltiples subidas de tipos de interés.
De hecho, se puede argumentar que los aumentos de tasas han empeorado las cosas en los mercados inmobiliarios. ¿Cómo se explica esto? Comencemos con el problema fundamental, que es la muy poca oferta de vivienda en relación con la demanda en Estados Unidos. La producción de viviendas del país no ha seguido el ritmo de la formación de hogares desde la Gran Crisis Financiera de 2008, cuando el número de viviendas iniciadas cayó por un precipicio. Desde entonces, la demanda ha superado con creces la oferta, dejando a Estados Unidos con millones de unidades por debajo de lo que su población necesita.
Parte de esto tiene que ver con el nimbyismo, es decir, el enfoque de “no en mi patio trasero” en la política de vivienda a nivel local. Si bien muchos estadounidenses en grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles o San Francisco estarían de acuerdo en que se necesitan más viviendas asequibles y, de hecho, más viviendas en general, pocos propietarios prósperos (o incluso inquilinos) votarían a favor de ubicar un proyecto de este tipo. cerca de ellos.
Los estudios han encontrado que la política de la ciudad en torno a la zonificación tiende a favorecer a los oponentes de los planes más que a los desarrolladores. Esta es una razón clave por la que la vivienda sigue siendo limitada.
Este problema se está viendo agravado por una afluencia de inmigrantes a ciudades santuario en Estados Unidos, donde en teoría el refugio está garantizado pero en la práctica no está disponible. También persisten problemas con la inflación de materiales y mano de obra desde la pandemia. Estos han disuadido la construcción de nuevas viviendas o simplemente la han hecho inasequible.
La vivienda es, en muchos sentidos, el último problema que queda en la cadena de suministro de Estados Unidos. Los precios del combustible también han subido, aunque ese problema eventualmente se resolverá a medida que los pozos estadounidenses bombeen más y la OPEP ajuste el suministro. Pero el problema de la inflación inmobiliaria, que ha sido exacerbada involuntariamente por la Reserva Federal, no desaparecerá pronto. El arbitraje entre el precio de la vivienda y el tipo de interés hipotecario va en contra de la movilidad de los propietarios.
La tasa hipotecaria fija actual a 30 años en Estados Unidos es de alrededor del 8 por ciento. Eso representa menos del 3 por ciento en 2021. Mientras tanto, el precio medio de la vivienda ha aumentado un 29 por ciento, de 322.000 dólares en 2020 a 416.000 dólares en la actualidad. Agregue a esto el hecho de que muchos propietarios fijaron tasas muy, muy bajas en los últimos años. A menos que esté a punto de restablecer su tarifa, es extremadamente difícil justificar la mudanza.
Mi marido y yo, por ejemplo, tenemos una tasa variable del 2,875 por ciento que no se restablecerá hasta 2031. Como mi segundo hijo está a punto de ir a la universidad el próximo año, me encantaría dejar la casa familiar y mudarme a algo más pequeño. Pero la combinación de un mercado inmobiliario aún efervescente, junto con altas tasas hipotecarias y la carga impositiva general asociada con las ventas de viviendas en lugares como Nueva York, significa que no tiene sentido financiero para nosotros irnos: pagaríamos más por mucho menos.
Ésta es la dinámica que mantiene los precios altos, incluso frente a tasas más altas. Y es una receta para una inflación continua, especialmente si las tasas siguen subiendo.
Algunos economistas piden ahora a la Reserva Federal que reconsidere su enfoque tradicional basándose en esta confluencia de factores. “Pasé de rascarme la cabeza a sentirme molesto y, francamente, furioso por la devoción de los banqueros centrales por modelos cíclicos que simplemente no se aplican a la era pospandémica”, dice Dan Alpert, socio director de Westwood Capital. Alpert es profesor de la Facultad de Derecho de Cornell y desde hace mucho tiempo defiende que la Reserva Federal debería pensar de manera más creativa sobre la inflación del mercado inmobiliario al considerar nuevos aumentos de tasas.
Si continúa el paradigma actual de precios altos, tasas elevadas y oferta insuficiente, algo tendrá que ceder. Es posible que no veamos pronto una corrección importante del mercado inmobiliario en Estados Unidos, dada la cantidad de personas atrapadas en tasas bajas, pero a menos que se construyan muchas más viviendas en los próximos años, será muy difícil gestionar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos.
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