La ejecución hipotecaria y la subasta judicial de 87 pisos en la ciudad sureña de Changsha el mes pasado subrayan muchos de los problemas del sector inmobiliario de China. Las casas eran propiedad de una mujer, desobedeciendo los controles que Changsha y otras ciudades tienen sobre el número de unidades de vivienda que los habitantes urbanos pueden comprar. El hecho de que una persona haya podido adquirir tantos pone de relieve los tratos secretos que ocurren con frecuencia. En el pasado, esa actividad especulativa contribuyó a hacer subir los precios y convertir a las grandes ciudades de China en algunas de las más inasequibles del mundo. La situación, que está siendo investigada, también muestra cómo los chinos ricos a menudo han tenido pocas opciones de inversión aparte de los apartamentos. E incluso estas inversiones ahora parecen de mala calidad: la mayoría de las casas que se subastan en Changsha no se han vendido.
Los líderes chinos enfrentan problemas aparentemente interminables relacionados con la propiedad. Pero las ejecuciones hipotecarias han llamado poca atención en los últimos años. Esto es sorprendente, dada su importancia como indicador de la geografía y la gravedad de las crisis inmobiliarias. Los desalojos de quienes no podían pagar su hipoteca se convirtieron en el foco central de la crisis inmobiliaria que estalló en Estados Unidos en 2007.
En China, las ejecuciones hipotecarias han aumentado rápidamente. Los tribunales ejecutaron casi 800.000 propiedades en 2023, según una estimación de la consultora Enhance International. Se trata de un aumento de más del 50% con respecto a 2020, cuando se introdujeron nuevas reglas para enfriar el mercado sobrecalentado. El gobierno no publica datos oficiales pero otra estimación muestra un aumento interanual del 12% en el primer semestre de 2024, con subidas superiores al 40% en varias grandes ciudades. Fuzhou, en el sureste de China, registró un aumento del 63% en ejecuciones hipotecarias en el primer semestre del año.
A medida que los tribunales subastan estas propiedades, cada vez son menos las que las venden. Enhance informa que solo el 15% de las viviendas embargadas y subastadas encontraron compradores el año pasado, frente a alrededor del 25% en 2019. Esto a pesar de un descuento promedio de alrededor del 33%, según los medios estatales.
Si cada ejecución hipotecaria significara que otra familia fuera expulsada de su casa, la crisis inmobiliaria de China estaría causando una inestabilidad social dramática, como lo hizo la de Estados Unidos después de 2007. Pero la ola de ejecuciones hipotecarias en China es diferente. Las ejecuciones hipotecarias de viviendas se han reducido al mínimo.
Muchos bancos están concediendo a los compradores prórrogas en los pagos de las hipotecas o reduciendo las tasas de interés. A los funcionarios de la ciudad les preocupa que las ejecuciones hipotecarias causen personas sin hogar. Mientras que antes los tribunales locales tardaban menos de tres meses en pronunciarse sobre los casos de ejecución hipotecaria, este año muchos han optado por retrasar la presentación de los casos durante al menos seis meses para dar tiempo a los compradores a ponerse al día.
Entonces, ¿de quién son las casas que están siendo embargadas? En China los principales propietarios de propiedades sujetas a ejecución hipotecaria no son los hogares sino las empresas. Al igual que los apostadores promedio, las empresas en China a menudo luchan por encontrar buenas inversiones y, por lo tanto, invierten efectivo en propiedades comerciales y residenciales. También suelen hipotecar propiedades que poseen para obtener préstamos bancarios, como señalan los analistas de Enhance. Los informes de los medios locales sugieren que el conjunto de casas propiedad de la mujer en Changsha estaban conectados a una empresa que ella controla.
El aumento de las ejecuciones hipotecarias es evidencia de que las empresas chinas enfrentan una “recesión de balances”: una deuda tan alta que su gasto se reserva para pagar deudas en lugar de realizar inversiones. El préstamo bancario neto se volvió negativo en julio por primera vez desde 2005, a medida que el endeudamiento corporativo se enfrió y los hogares reembolsaron anticipadamente los préstamos.
Es posible que los funcionarios chinos hayan evitado una ola de desalojos de hogares similar a la experimentada en Estados Unidos hace más de una década. Pero también deberían temer la creciente angustia entre las empresas.
