Es probable que la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario de oficinas de China persista este año, mientras que un éxodo de empresas extranjeras debido a las crecientes tensiones entre las dos economías más grandes del mundo complica aún más las perspectivas.
El bufete de abogados estadounidense Cleary Gottlieb Steen & Hamilton se convirtió esta semana en una de las últimas empresas en retirarse de China, anunciando que cerrará su oficina en Fortune Financial Center, en el bullicioso distrito comercial central de Pekín, en julio.
La semana pasada, un fondo de BlackRock entregó a Standard Chartered dos torres de oficinas en Waterfront Place, en el distrito financiero de Lujiazui, el más importante de Shanghái, tras no poder devolver un préstamo de 780 millones de dólares que se había prorrogado durante más de un año. El mayor gestor de activos del mundo no pudo encontrar un comprador ni siquiera después de ofrecer un descuento del 30%.
Cleary Gottlieb y BlackRock son sólo dos de las muchas empresas internacionales que están reduciendo su presencia en China a medida que aumentan las tensiones comerciales con Estados Unidos y disminuyen las oportunidades en medio de la desaceleración del crecimiento económico del país.
“Para las multinacionales en general, [la retirada] es resultado de múltiples factores, [y] el principal de ellos es su rentabilidad”, dijo Guo Shan, socio de Hutong Research, una firma de asesoría independiente para empresas multinacionales en China.
Guo dijo que la persistente caída de las ganancias había llevado a las empresas extranjeras a tomar medidas de reducción de costos. Las ganancias de las empresas industriales extranjeras cayeron un 1,7 por ciento el año pasado después de caer un 6,7 por ciento y un 9,5 por ciento, respectivamente, en 2023 y 2022, agregó, citando datos de la Oficina Nacional de Estadísticas.
“Para los bufetes de abogados, el riesgo geopolítico podría haber sido un problema mayor”, dijo Guo. Señaló que, si bien el mercado onshore todavía registraba actividad, “más de estas transacciones podrían haber ido a parar a bufetes de abogados nacionales, que son más baratos y cada vez más competitivos”.
Según Dealogic, la actividad de fusiones y adquisiciones (M&A) en China, la segunda economía más grande del mundo, ha estado en declive durante cinco años desde la pandemia de Covid-19. El año pasado, el valor total de las operaciones de M&A fue menos de la mitad de los 533 mil millones de dólares generados en 2020, según las cifras del proveedor de datos.
“El mercado de oficinas es un barómetro para la industria de servicios y está estrechamente vinculado al flujo y reflujo del entorno macroeconómico”, dijo Vincent Li, jefe de investigación del norte de China en Savills, una consultora inmobiliaria.
“Independientemente de si se trata de una empresa estatal, un gigante de Internet o una empresa extranjera, ante la incertidumbre externa, la reducción de costes y la mejora de la eficiencia se convierten en un requisito previo, y el alquiler de oficinas es definitivamente uno de los gastos más grandes y obvios que hay que recortar”.
En el distrito comercial central de Pekín, hogar de lugares emblemáticos como el China World Trade Center, el China Central Place y el Beijing Kerry Center, donde tienen su sede empresas como Deutsche Bank y McKinsey, la tasa de vacantes había aumentado a alrededor del 16 por ciento a fines del año pasado, desde el 10 por ciento en 2019, según Li.
Mientras tanto, los alquileres habían caído a menos de 300 yuanes (41,30 dólares estadounidenses) por metro cuadrado por mes en la actualidad, desde los 365 yuanes antes de la pandemia, dijo Li.
En Beijing, donde las empresas extranjeras representan alrededor del 20 por ciento de la demanda total de oficinas, la tasa de vacantes subió al 21 por ciento en el último trimestre de 2024 a medida que continuaba el éxodo, desde el 17,9 por ciento en el cuarto trimestre de 2020, agregó.
En Shanghai, donde la presencia de empresas internacionales es aún más fuerte, el 22,1 por ciento del espacio de oficinas estaba vacante, según un informe de la consultora inmobiliaria CBRE de enero.
Si bien una tasa de vacancia del 5 al 10 por ciento era una indicación de un “mercado de propietarios relativamente saludable”, el mercado de oficinas en 10 ciudades importantes de China continental había alcanzado un nivel “peligroso” del 20 por ciento debido a que la demanda no logró coincidir con la oferta, dijo Savills en un informe este mes.
La consultora señaló que a nivel nacional se espera que la tasa de vacantes aumente otros 3,2 puntos porcentuales.
La tasa de vacantes podría alcanzar el 25,2 por ciento en las ciudades de primer nivel y el 34,8 por ciento en las ciudades de segundo nivel para finales de año, dijo Savills, y agregó que el alquiler promedio en las 10 ciudades principales caería hasta un 6 por ciento en medio de un mercado dominado por los inquilinos.
A pesar de la retirada de las multinacionales occidentales, China sigue atrayendo empresas de otras regiones, especialmente de Oriente Medio, aprovechando el fortalecimiento de sus lazos diplomáticos y comerciales.
En mayo, la promotora inmobiliaria Damac, con sede en Dubái, anunció sus planes de abrir una oficina en Pekín como parte de su expansión “agresiva” en la región de Asia y el Pacífico. Y en septiembre de 2023, Mubadala, el fondo soberano de inversión del gobierno de Abu Dabi, establecerá una oficina en la capital.
“Si bien persisten las incertidumbres con respecto a Estados Unidos, aún hay demanda de inversiones y comercio de los países de Medio Oriente y de la Iniciativa del Cinturón y la Ruta, lo que puede ayudar a compensar parte del impacto [en el mercado de oficinas] que rodea a las empresas estadounidenses”, dijo Li de Savills.
“Como dice el refrán, cuando Occidente no brilla, Oriente lo hace”.
