Nadeem Meghji estaba de luna de miel a finales de 2022 cuando la tormenta más grande que sacudió el negocio inmobiliario de Blackstone Inc. alcanzó su punto máximo.
El gigante del capital privado acababa de limitar los retiros del Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), un fondo a la vanguardia de su impulso para ganarse los corazones de los inversores minoristas. Como jefe de la división de propiedades de la empresa en Estados Unidos, Meghji estuvo en el ojo de la tempestad, ya fuera recién casada o no.
Desde un centro turístico junto a un lago en la Isla Sur de Nueva Zelanda, rodeado de montañas cubiertas de nieve, trabajó duramente toda la noche, ayudando a negociar un acuerdo con la Universidad de California para inyectar 4.000 millones de dólares al fondo como muestra de confianza. A la mañana siguiente conversó con el presidente de Blackstone, Jon Gray, otra luminaria del sector inmobiliario que estaba de vacaciones cerca.
“Le prometí a mi esposa que esto sería la excepción y no la regla en nuestro matrimonio”, recuerda Meghji en una entrevista con Bloomberg.
Que cumpla esa promesa no está enteramente en sus manos. Desde entonces, Meghji ha sido puesto a cargo de toda la división inmobiliaria global de la empresa, valorada en 339.000 millones de dólares, el mayor inversor inmobiliario del mundo, junto con la ex empleada de Goldman Sachs Group Inc., Kathleen McCarthy. Con su industria tambaleándose por tasas de interés más altas durante más tiempo, la promoción no podría haber llegado en un momento más difícil.
La situación de BREIT ha dominado los titulares últimamente, incluido su endulzamiento de la venta de una residencia de estudiantes al ofrecer apoyo financiero al comprador. Pero los enormes fondos inmobiliarios oportunistas con los que Blackstone se hizo un nombre y que siguen siendo el núcleo de su negocio también se enfrentan a su propio desafío trascendental. Inundados de dinero barato, estos fondos (y los de otros titanes del capital privado) conquistaron los mercados inmobiliarios mundiales en las últimas décadas. Los banqueros centrales han demolido las certezas de esa época.
Mientras McCarthy y Meghji comienzan a invertir 65.000 millones de dólares de pólvora seca en acuerdos, una suma incomparable para esta industria, lo hacen en un entorno donde la ventaja número uno de Blackstone (su gran tamaño) ya no garantiza el éxito.
Blackstone hizo su primera fortuna en el sector inmobiliario comprando edificios en ruinas y reparándolos. Más tarde comenzó a utilizar sus cada vez más enormes cantidades de efectivo y sus estrechos vínculos con Wall Street para hacer apuestas sobre enormes carteras de propiedades con seguridad, sabiendo que las tasas cercanas a cero levantaron todos los barcos, incluso si algunos activos no eran tan aptos para navegar como otros. Las aguas son mucho más traicioneras ahora.
Si los ganadores de la última era fueron empresas con conocimiento y peso en los mercados de capitales, entonces los vencedores de hoy podrían ser aquellos con habilidades inmobiliarias de la vieja escuela, aquellos que saben cómo detectar una ubicación privilegiada y cómo obtener rentas de ella.
‘Este no es un momento para ser un actor macro, es un momento para comprender realmente el sector inmobiliario’, dice Dean Shapiro, director global de desarrollo de Oxford Properties, una rama del fondo de pensiones OMERS de Canadá, hablando en general sobre las tácticas del capital privado. . ‘Hay que entender el mercado local’.
Por su parte, el dúo de líderes de Blackstone se muestra optimista después de haber cerrado una avalancha de acuerdos últimamente, aunque reconocen la necesidad de actuar con cuidado mientras las tasas se mantienen altas y la agitación política es rampante. En cuanto a la crisis inmobiliaria, Meghji dice que es un momento para ‘centrarse en los fundamentos y mirar más allá del ruido y el sentimiento a corto plazo, que en nuestra opinión es demasiado negativo’.
“Consideramos que las malas noticias ya están descontadas”, añade McCarthy. “Vemos que estamos superando el pico de inflación; y los mercados de capitales se están recuperando”.
Las nubes más oscuras están sobre las oficinas estadounidenses, lo que lleva a Blackstone a hablar constantemente de su falta de exposición a ese mercado. Pero se hizo famoso al conseguir gangas en períodos de máximo miedo, y está atenuando la retórica anti-oficina.
‘Seremos muy selectivos’, dice McCarthy. ‘Comprar barato no es una estrategia’.
Con dos pilares inmobiliarios, oficinas y tiendas, en gran medida fuera del menú incluso cuando sus arcas se hinchan, Blackstone ha centrado su atención en nichos mucho menos maduros como la logística, las viviendas para estudiantes y los sitios de ciencias biológicas. Dice que un colapso en los trabajos de construcción en estas áreas restringirá el suministro futuro, elevando los valores de los activos que ha estado comprando. Sin embargo, su reciente avance hacia el territorio virgen de los centros de datos significa que ellos mismos deben realizar trabajos de construcción y desarrollo más riesgosos.
Los inversores inmobiliarios tendrán que ser ‘más selectivos y eso se lo pondrá más difícil a las empresas de capital privado porque siempre quieren desplegar enormes cantidades de capital’, dice Henning Koch, director ejecutivo de Commerz Real AG. Con el sector inmobiliario en un punto de inflexión histórico (impuesto por tasas más altas y la disrupción tecnológica), la capacidad de Blackstone para ser a la vez la bestia más grande y el seleccionador de acuerdos más exigente está a punto de ser puesta a prueba al extremo.
“Dónde se invierte importa”, dice Ken Caplan, el anterior jefe inmobiliario de Blackstone que fue ascendido a codirector de inversiones, en una entrevista en la oficina de la empresa en Londres. Es crucial estar ‘en los sectores y geografías con fundamentos subyacentes y tendencias macro más sólidas’.
Lo grande era hermoso
Las raíces inmobiliarias de Blackstone se remontan a unos pocos financieros de Nueva York que adquirieron activos en problemas y dieron un giro, pero la apariencia moderna de su brazo inmobiliario es un gigante global que emplea a miles de administradores de activos y docenas de científicos de datos. Si bien obtuvo algunas victorias impresionantes gracias a su estrategia ‘lo grande es hermoso’ en los últimos años, repetir esas hazañas no será fácil.
En la década posterior a la crisis financiera, se hizo conocida por montar rápidamente grandes “plataformas” –esencialmente una empresa inmobiliaria propiedad de sus fondos– como Logicor, un propietario de almacén que vendió al fondo de riqueza de China por 12.250 millones de euros (13.100 millones de dólares). En 2022, logró una recapitalización de 21.000 millones de euros de Mileway, otro grupo de almacenes, aportando dinero nuevo de fondos soberanos de Abu Dabi y Singapur, además de una importante aportación del BREIT.
Estos fondos, que perseguían cualquier tipo de rendimiento en un mundo de tasas negativas, estaban felices de pagar primas elevadas para comprar dichas plataformas. Era una forma de desplegar grandes cantidades de capital en una clase de activos granulares. En Mileway, Blackstone reunió 1.700 propiedades a través de 220 transacciones, todas realizadas por un pequeño equipo de Londres.
La convicción de que la escasez de oferta y demanda de almacenes cercanos a los centros de población aceleraría los alquileres resultó ser correcta. “Es mucho más fácil invertir con el viento a favor”, afirma Meghji.
Pero no fue sólo el aumento de los alquileres lo que permitió los monstruosos rendimientos de la empresa.
Durante cuatro décadas, a partir de 1981, el costo del endeudamiento público fue bajando incesantemente, proporcionando combustible para un auge inmobiliario. Los valores de las propiedades comerciales se derivan tanto del alquiler que genera un edificio como del múltiplo de ese alquiler que un inversor está dispuesto a pagar, una métrica conocida como rendimiento. Cuando los rendimientos de los bonos soberanos cayeron, los rendimientos de las propiedades hicieron lo mismo a medida que los inversores absorbieron rendimientos más reducidos en general.
El resultado: los valores inmobiliarios se dispararon. Incluso si los propietarios no hicieron nada para mejorar los edificios o aumentar los alquileres, sus valoraciones aumentaron. Esto fue maná del cielo para los compradores impulsados por la deuda, con conocimiento de los mercados de capital y mucho dinero.
Blackstone no se quedó atrás. Una carta a un inversor vista por Bloomberg muestra una cartera europea de logística urbana en la que uno de sus fondos invirtió 325 millones de euros se vendió por 1.600 millones de euros, y una cartera del Reino Unido en la que gastó 108 millones de euros salió por un valor de 631 millones de euros. Esos resultados destacados compensaron con creces los rezagados, como un acuerdo para comprar viviendas del banco español BBVA.
La clave del éxito de Mileway y otros fue que las empresas de capital privado estaban ganando en todos los sentidos a medida que los alquileres subían y los rendimientos caían. ‘Los inversores oportunistas podrían comprar carteras que tuvieran algunos activos buenos y otros malos y sólo esperar una compresión del rendimiento’, dice Koch, refiriéndose en general a los fondos de capital privado.
Con los rendimientos inmobiliarios siguiendo a las tasas de interés y los rendimientos de los bonos gubernamentales mucho más altos últimamente, ese lado del comercio se ha quedado sin camino. Encontrar una fuente de rentas expandibles y a prueba de balas (el santo grial de esta industria) es la ruta óptima para obtener ganancias en este momento.
“Cualquiera puede comprar cualquier cosa y beneficiarse de la amplia compresión del rendimiento del mercado y parecer un héroe”, dice Toby Courtauld, director ejecutivo del propietario de oficinas de Londres Great Portland Estates Plc. ‘Si quieres generar un crecimiento de los alquileres, tienes que saber lo que estás haciendo’.
Esto significará escoger o desarrollar los mejores edificios, elegir la ubicación adecuada y crear lugares donde la gente quiera estar. Es el trabajo sucio de gestionar bienes raíces y necesita personal sobre el terreno.
“Poder funcionar realmente bien será fundamental”, coincide Caplan.
El acaparamiento de alquileres es evidente en la avalancha de acuerdos de Blackstone este año, incluida la compra de Apartment Income REIT por 10.000 millones de dólares y la adquisición de Tricon Residential Inc., propietario de alquileres unifamiliares. Las duraciones de arrendamiento más cortas en estos mercados y la caída de la construcción deberían permitirle aumentar los alquileres.
