Por primera vez desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés, todos los aspectos del mercado inmobiliario están a punto de empeorar.
El mercado de reventa se ha desplomado desde principios de 2022, ya que los vendedores potenciales se quedan con sus casas en lugar de renunciar a las bajas tasas hipotecarias.
Las casas nuevas habían ofrecido a los compradores un respiro. No más. El reciente aumento de las tasas hipotecarias hasta el 8% ha sido demasiado para los constructores de viviendas. Es probable que reduzcan la construcción en los próximos meses a medida que caigan los márgenes de beneficio. La construcción de apartamentos también se ha retrasado en los últimos meses, ya que los promotores se ven afectados por una combinación de lento crecimiento de los alquileres y altos costos de financiación.
La frustración entre los posibles compradores de vivienda es bien conocida. ¿Qué pasa con las implicaciones macroeconómicas? Dada la importancia de la vivienda para la actividad general, la debilitada construcción residencial debería limitar la rapidez con la que la economía puede crecer, aunque no lo suficiente como para desencadenar una recesión en los próximos dos trimestres. En la medida en que la brutal liquidación de los bonos del Tesoro se haya producido en respuesta a datos económicos mejores de lo esperado, un sector inmobiliario paralizado ofrecerá cierto respiro.
El mercado inmobiliario está respondiendo de manera muy diferente a la última subida de los tipos hipotecarios en comparación con 2022. Entonces, la huelga de los vendedores de viviendas impulsó la demanda de casas de nueva construcción. Los constructores de viviendas se convirtieron en el único punto brillante del mercado. La falta de inventario mantuvo los precios altos, lo que permitió a las empresas utilizar sus saludables márgenes de ganancia para reducir las tasas hipotecarias y mejorar la asequibilidad para los compradores.
Ese ya no parece ser el caso. Reducir las tasas de los préstamos hipotecarios al 5,5% (el nivel mágico para los posibles compradores) es mucho más fácil alrededor del 7% que alrededor del 8%. La confianza entre los constructores está afectando los precios de sus acciones y sus márgenes de beneficio. El indicador de sentimiento de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas/Wells Fargo cayó a su nivel más bajo desde enero de este mes. Deberíamos esperar que los constructores reduzcan sus planes de producción en el futuro.
Los inicios de viviendas multifamiliares también disfrutaron de una relativa estabilidad a principios de año, y las unidades en construcción crecieron a medida que los retrasos en la cadena de suministro impidieron que los proyectos se completaran. En los últimos dos meses hemos visto una caída notable: los inicios en septiembre disminuyeron un 31,5% año tras año y, lo que es más importante, las unidades en construcción han caído durante dos meses consecutivos, lo que indica que probablemente ya hayamos superado el pico de este ciclo. Con menos unidades en construcción y un número cada vez menor en construcción, el mercado de alquiler debería ser un lastre para el crecimiento económico hasta bien entrado 2024.
Desde la perspectiva de un inversor, todo esto importa en un momento en el que un consumo robusto y altas expectativas de crecimiento del producto interno bruto real en el tercer trimestre han provocado una impresionante liquidación de bonos del Tesoro.
JPMorgan Chase & Co. estima que la economía se expandió a un ritmo superior al 4% el último trimestre. Parte de ese impulso proviene de la vivienda, que debería contribuir al crecimiento del PIB por primera vez desde principios de 2021 gracias al repunte de este verano en la construcción de viviendas unifamiliares. Es poco probable que esto continúe en el trimestre actual y en 2024, a menos que las tasas de interés bajen.
Una nueva caída en la actividad inmobiliaria (tanto en construcción como en cierres de contratos) debería pesar sobre el consumo, que ya está amenazado por una serie de otros factores, desde la reanudación de los pagos de préstamos estudiantiles hasta las huelgas del United Auto Workers y el sindicato que representa a los actores y la televisión y la radio.
Esta confluencia puede finalmente ofrecer a los inversores un respiro ante la serie de datos económicos candentes que han pesado tanto sobre las acciones como sobre los bonos al alimentar las perspectivas de un mayor endurecimiento de la política monetaria. Si ese no fuera el caso, sugeriría que el mercado laboral y los consumidores tienen incluso más impulso del apreciado, un escenario incómodo cuando los costos de endeudamiento más altos desde mediados de la década de 2000 ya han destrozado un mercado.
Fuente: https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2023-10-20/the-us-housing-market-is-now-completely-broken?cmpid=BBD102023_BIZ&utm_medium=email&utm_source=newsletter&utm_term=231020&utm_campaign=bloombergdaily&sref=DPtqrPAJ&leadSource=uverify%20wall
