- La ciudad anuncia un programa piloto para fomentar la conversión de oficinas
- Las transformaciones de oficinas a viviendas son costosas de asumir
La alcaldesa de Boston, Michelle Wu, está ofreciendo considerables exenciones fiscales a las empresas para que conviertan las oficinas en viviendas, el ejemplo más reciente de una ciudad que busca abordar los desafíos del trabajo remoto que afecta a los centros y la falta de residencias asequibles.
Wu anunció un programa esta semana para alentar las conversiones gravando a los desarrolladores con la tasa de impuestos residenciales mucho más baja de la ciudad. Luego, la ciudad ofrecería un descuento de hasta el 75 % en la tasa residencial, por lo que para un edificio con un valor tasado de $10 millones, los impuestos anuales sobre la propiedad se reducirían a $26 850 desde un máximo de $246 800.
No hay escasez de edificios potenciales para aprovechar. El mercado de oficinas de Boston ha visto subir su tasa de vacantes al 14,2% durante el segundo trimestre, el nivel más alto en dos décadas, según datos de CBRE Group Inc. Mientras tanto, la ciudad de 650.000 habitantes está luchando contra el aumento de los costos de vivienda. El alquiler mensual medio de un apartamento de una habitación aumentó un 8% en solo un año a $2,800, según muestran las cifras de Zumper .
“Debemos tomar todas las medidas posibles para crear más viviendas y más asequibles para que el crecimiento de Boston satisfaga las necesidades de los residentes actuales y futuros”, dijo Wu en un comunicado .
Wu de Boston no es el único alcalde que intenta apuntalar los bienes raíces comerciales en su ciudad. En San Francisco, el símbolo de las ciudades que luchan por revivir de Covid, el alcalde London Breed quiere usar incentivos fiscales para atraer nuevas empresas. El alcalde de Nueva York, Eric Adams, instó a Wall Street a que los trabajadores regresen a las oficinas y también recomendó convertir los edificios comerciales vacíos en viviendas.
El programa de Boston ofrecerá un caso de prueba para la viabilidad de las conversiones de oficinas a viviendas respaldadas por exenciones fiscales. Incluso con el incentivo, las conversiones suelen ser demasiado caras y complicadas para que tengan sentido para los desarrolladores. Muchos edificios de oficinas tienen placas de piso grandes y oscuras que son difíciles de dividir en viviendas habitables. Los costos de tales proyectos también suelen ser más altos que simplemente construir una nueva torre desde cero.
Boston descubrió que reducir la tasa impositiva sobre la propiedad residencial hasta en un 75 % durante un máximo de 29 años podría “brindar un fuerte incentivo para alentar la conversión”.
La Institución Brookings dijo en un informe reciente que las transformaciones de oficina a residencia no son una “panacea” y que los gobiernos deben tener cuidado antes de apresurarse a financiarlas. Las conversiones a menudo no son posibles sin una financiación gubernamental significativa, dijo Brookings.
Un estudio separado encontró que las conversiones en San Francisco, por ejemplo, pueden costar entre $472,000 y $633,000 por unidad antes de las actualizaciones sísmicas necesarias.
El programa de conversión de Boston planea aceptar solicitudes desde este otoño hasta junio de 2024, pero no está claro cuánto costará la propuesta.
“Podemos obtener uno, podemos obtener diez, puede que no obtengamos ninguno, no sabremos cuál será el impacto fiscal hasta que recibamos las propuestas”, dijo James Arthur Jemison, comisionado de planificación de la ciudad.
“Los desarrolladores y propietarios dicen que podría convertir mi edificio o podría tratar de volver a arrendar y conseguir otros inquilinos, y ahí es donde existe otro obstáculo”, dijo Jemison. “A medida que los valores han disminuido, se ha vuelto más interesante para las personas realizar la conversión”.
Participación financiera
Boston es el hogar de las firmas de tecnología State Street Corp. , Wayfair Inc. y General Electric Co. , aunque dominan las empresas que buscan subarrendar su espacio de oficinas, según CBRE.
El centro de Boston, que alberga aproximadamente la mitad del espacio de oficinas de la ciudad, se ha visto muy afectado por la pandemia en comparación con otros vecindarios. Un informe de octubre de 2022 encargado por la ciudad encontró que la actividad económica del centro se mantuvo entre un 20 % y un 40 % por debajo de los niveles previos a la pandemia para industrias como el comercio minorista.
Boston, como otras ciudades, tiene un interés financiero en revivir el mercado de oficinas. La ciudad depende de los ingresos por impuestos a la propiedad para cerca de las tres cuartas partes de su presupuesto de fondo general, según S&P Global Ratings, que otorga a la ciudad su calificación crediticia AAA.
Dora Lee, directora de investigación de Belle Haven Investments, dijo que es importante que las ciudades respondan a las interrupciones dado el impacto potencial en sus finanzas.
“Estos planes han sido muy populares, pero no es que estas oficinas se conviertan de la noche a la mañana”, agregó Lee. “Este es un proceso de años”.
Por: Skylar Woodhouse y amanda albright
Fuente: https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-07-12/boston-offers-tax-breaks-to-turn-empty-office-glut-into-housing?sref=DPtqrPAJ#xj4y7vzkg
