Los edificios de oficinas de mayor calidad han tenido mucho más éxito al sortear la agitación de la industria. Ahora, incluso las torres más importantes están empezando a tambalearse.
Los alquileres en los edificios más lujosos han estado cayendo, mientras que la tasa de arrendamiento se ha desacelerado. Los inquilinos se han vuelto más sensibles a los costos en un mundo de tasas de interés más altas y preocupaciones persistentes sobre una posible desaceleración económica, dicen los participantes del mercado.
Los propietarios de los edificios más elitistas escaparon a este destino por un tiempo convenciendo al mercado de que habían creado una nueva clase de torre de oficinas, una que superó al tradicional edificio Clase A en la cima del orden jerárquico.
Estos propietarios persuadieron a los inquilinos de primera línea de que los trabajadores reacios regresarían si tan solo sus oficinas brillaran con exuberantes terrazas, gimnasios completamente equipados y comida preparada por chefs con estrellas Michelin. Los propietarios invirtieron mucho en estas propiedades, que generalmente eran nuevos desarrollos con las mejores ubicaciones, vistas, calidad del aire y diseños modernos.
Pero esa estrategia está perdiendo fuerza a medida que más empresas han aceptado la realidad de los horarios de trabajo híbridos y, en su mayor parte, han renunciado a obligar a los trabajadores a trabajar cinco días a la semana.
‘El barco ha regresado a la oficina para la mayoría de las empresas’, dijo Rob Sadow, director ejecutivo de Scoop Technologies, una firma de software que desarrolló un índice que rastrea las estrategias en el lugar de trabajo. ‘No van a pasar de tres días a la semana a cinco días a la semana haciendo su espacio más agradable’.
Ésa es una de las razones por las que pocos desarrolladores de oficinas están considerando nuevas innovaciones. Los alquileres actuales no permiten construir espacios costosos.
Estados Unidos tuvo solo 31 millones de pies cuadrados en construcción de oficinas iniciadas el año pasado, el nivel más bajo desde 2010. Los nuevos edificios representarán solo el 1% del inventario para 2027, el más bajo en al menos 25 años, según CoStar.
“Los nuevos comienzos esencialmente se han detenido”, dijo Dylan Burzinski, analista de la firma de análisis inmobiliario Green Street.
Los espacios de oficinas premium y ricos en comodidades han tenido un rendimiento superior en términos de alquiler y ocupación durante la pandemia. En Nueva York, SL Green Realty abrió una nueva torre de oficinas llamada One Vanderbilt frente a Grand Central Terminal en el otoño de 2020. Contaba con una terraza y cafetería de 4000 pies cuadrados y un menú supervisado por el chef estrella Daniel Boulud. El edificio de 93 pisos se llenó rápidamente a pesar de que sus alquileres más altos estaban cerca de niveles récord de más de $300 por pie cuadrado.
Ese tipo de excepcionalismo está empezando a debilitarse. Los alquileres solicitados por espacios de primera en 16 mercados estadounidenses disminuyeron en el tercer trimestre después de aumentar en promedio de alrededor de $61 por pie cuadrado a mediados de 2021 a cerca de alrededor de $70 en el segundo trimestre del año pasado, según CBRE Econometric Advisors. Fueron poco menos de 69 dólares en el cuarto trimestre, dijo CBRE.
La proporción de la actividad de arrendamiento también está cayendo entre las torres más importantes. Las propiedades de oficinas que la firma de datos CoStar Group define como edificios de cinco estrellas representaron el 8% del mercado en 2022 y 2023, frente al 10% en 2019. Mientras tanto, los nuevos arrendamientos en edificios de cinco estrellas fueron en promedio un 43% más pequeños que en 2019, dijo CoStar, lo que refleja cómo las empresas se están volviendo más eficientes en el uso de su espacio y tolerando cierto grado de trabajo desde casa.
En el cuarto trimestre, el 62% de las empresas ofrecieron alguna forma de trabajo remoto, frente al 51% hace un año, según Scoop. En promedio, las empresas con estrategias híbridas requirieron trabajadores en la oficina 2,5 días a la semana en octubre, dijo Scoop.
En 2021 y 2022, muchas empresas todavía esperaban traer trabajadores cinco días a la semana y alquilaban espacios con eso en mente.
Los edificios de oficinas que se han inaugurado recientemente han tenido buenos resultados, pero no según los estándares de One Vanderbilt. En Boston, por ejemplo, Millennium Partners ha alquilado alrededor del 60% de los 812.000 pies cuadrados de espacio para oficinas que llegaron al mercado el año pasado en el nuevo proyecto del Winthrop Center con inquilinos como Cambridge Associates y el gigante consultor McKinsey. Pero los alquileres son alrededor de un 10% menos de lo que Millennium pronosticó originalmente, dijo Joe Larkin, director de MP Boston, la rama local del desarrollador.
Larkin dijo que Millennium espera lograr su objetivo de tomar tres años para arrendar el edificio. ‘Lo que perdimos en los últimos años es la esperanza de superar la forma en que planificamos este edificio’, dijo.
Las altas tasas de interés y las preocupaciones sobre una posible recesión también están haciendo que las empresas reflexionen sobre la posibilidad de optar por espacios de mayor calidad. Las mudanzas son costosas, especialmente cuando los costos de endeudamiento son más altos que en décadas.
Las empresas preocupadas por los costos están notando que la brecha entre los alquileres solicitados en edificios de primera categoría y los de menor calidad se está ampliando. El resultado: las renovaciones representaron el 42% del volumen de arrendamiento el año pasado, en comparación con el 31% en 2018 y 2019 combinados, según CBRE.
‘Si las empresas no van a tener gente en la oficina a tiempo completo, tal vez ocupar el espacio de menor categoría podría ser una mejor decisión económica’, dijo Sadow.
Fuente: https://www.wsj.com/real-estate/commercial/the-real-estate-downturn-comes-for-americas-premier-office-towers-717477a9?mod=djemMoneyBeat_us
