Taylor Wood dice que negociar con los propietarios de almacenes por espacio de almacenamiento es muy diferente a lo que fue durante la pandemia, cuando la demanda de espacio industrial estaba al rojo vivo.
‘Nunca había visto un mercado como ese, en el que básicamente estábamos rascando y arañando cada edificio’, dijo Wood, corredor de la firma de servicios inmobiliarios Savills. ‘Hubo cinco ofertas por cada edificio’.
Ahora, Wood ve señales de que los alquileres se están estancando en todo el país e incluso disminuyendo en algunos mercados con mucha logística, como el sur de California, que estuvieron efectivamente agotados durante años. Los propietarios de almacenes siguen siendo cautelosos a la hora de publicar alquileres más bajos, pero se pueden cerrar más acuerdos y se ofrecen concesiones, dijo.
“Tenemos estas fechas de inicio retrasadas, tenemos exceso de alquiler gratuito, tenemos más dinero para mejoras de inquilinos”, dijo Wood.
Los alquileres incluso están cayendo en algunos mercados a medida que disminuye la urgencia por encontrar espacio y abastecerse de inventario, y las tasas de arrendamiento se están estancando, según informes de las firmas de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield y Savills.
El alquiler promedio solicitado por bienes raíces industriales en el primer trimestre se mantuvo estable en $9,73 por pie cuadrado por año, la primera vez en cuatro años que no aumentó trimestralmente, según Cushman.
Los alquileres solicitados en Inland Empire de California, el creciente centro industrial al este de los puertos de Los Ángeles y Long Beach, cayeron un 2,7% en el primer trimestre respecto al trimestre anterior, según Savills.
Mark Russo, jefe de investigación industrial de Savills, dijo que el alquiler efectivo que pagan los inquilinos en Inland Empire está por debajo del precio de venta anunciado a medida que más propietarios de almacenes ofrecen descuentos como meses de alquiler gratuito.
Han surgido más acuerdos a medida que hubo más espacio de almacén disponible durante el año pasado, un cambio dramático desde el punto álgido de la pandemia cuando había una competencia feroz por el espacio disponible limitado, dijo.
La presión sobre los minoristas, fabricantes y empresas de logística para aprovechar el espacio disponible “ha desaparecido en su mayor parte”, dijo Russo.
La tasa promedio de desocupación de almacenes en los EE. UU. subió al 5,8% en el primer trimestre desde el 5,2% del período anterior, según Cushman. La tasa sigue siendo baja según los estándares históricos, pero ha aumentado significativamente desde el 3% a nivel nacional a finales de 2022.
La demanda de espacio de almacenamiento se disparó en 2020 a medida que las empresas se apresuraban a posicionar los productos para una entrega rápida a los hogares. El gigante del comercio electrónico Amazon.com, por ejemplo, duplicó el tamaño de su red de cumplimiento en 24 meses a medida que su negocio crecía. Los desarrolladores se lanzaron al mercado y construyeron más de 2 mil millones de pies cuadrados de espacio de almacenamiento y distribución en todo Estados Unidos en cuatro años, según Cushman.
Pero a mediados de 2022, las empresas comenzaron a reducir la reposición de inventario y ahora están retrasando las decisiones de arrendar centros de distribución en medio de altas tasas de interés y una economía minorista incierta, dijo Dustin Burke, líder de la práctica de cadena de suministro de la firma consultora Boston Consulting Group.
‘Hemos visto un enfoque de pensamiento más equilibrado y de largo plazo por parte de la mayoría de las empresas’, dijo Burke.
La relación entre inventarios y ventas en los minoristas de mercancías generales, que rastrea la cantidad que las empresas tienen en existencia en comparación con lo que venden, disminuyó de un máximo de 1,5 en la era de la pandemia en agosto de 2022 a 1,35 en enero, según la Oficina del Censo. Eso estaba más o menos en línea con el ratio de 1,31 de enero de 2020.
Con los niveles de inventario bajos, ‘deberíamos esperar un comportamiento más normal en términos de alquileres y en términos de crecimiento en el almacenamiento’, dijo Burke.
Los alquileres crecieron durante el año pasado incluso cuando aumentó la disponibilidad de los almacenes, en parte debido a una dinámica única en el mercado inmobiliario industrial, donde los acuerdos suelen durar de tres a cinco años y las decisiones de arrendamiento se basan en perspectivas a largo plazo más que en las condiciones del mercado a corto plazo. .
Los alquileres de los almacenes se mantienen muy por encima de los niveles prepandémicos. El alquiler promedio solicitado en los EE. UU. en el primer trimestre aumentó un 53% en comparación con el primer trimestre de 2020, según Cushman.
La nueva capacidad que está entrando en funcionamiento, en gran parte planificada cuando la demanda aún era fuerte, está ayudando a bajar los precios. Aproximadamente 115 millones de pies cuadrados de espacio recién construido estuvieron disponibles en el primer trimestre, muy por encima del promedio de 10 años de 42 millones de pies cuadrados completados por trimestre desde 2010 hasta 2019, según Cushman.
