Los bancos tendrán que reducir su exposición a los bienes raíces comerciales debido a un “muro” de deuda inmobiliaria de 2 trillones de dólares que vence en los próximos tres años, según una importante corredora estadounidense.
“Los bancos estarán bajo presión”, dijo Barry Gosin, director ejecutivo de Newmark, que manejó 50 mil millones de dólares en ventas de préstamos para el quebrado Signature Bank.
La regulación posterior a la crisis financiera significó que algunos prestamistas necesitarían ‘liquidar sus préstamos o encontrar otras formas de reducir su peso en el sector inmobiliario’, añadió, ya sea sindicando la deuda o realizando acuerdos de transferencia de riesgo, donde otros inversores acuerdan asumir la responsabilidad. riesgo de pérdidas o de suspender nuevos préstamos al sector.
Newmark, una empresa de corretaje y asesoría inmobiliaria, dijo que los 2 billones de dólares estimados en deuda inmobiliaria comercial estadounidense con vencimiento entre este año y 2026 tendrían que refinanciarse a tasas de interés mucho más altas.
Según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Estados Unidos proporcionados por Newmark, sólo este año será necesario reembolsar o refinanciar 929.000 millones de dólares de deuda inmobiliaria comercial.
‘Estamos en el comienzo del impacto de este muro de préstamos’, dijo Gosin, quien ha dirigido Newmark durante cuatro décadas. ‘Una parte de ellos estará completamente bajo el agua, una parte se dedicará a hacer snorkel y una parte [se recapitalizará con] más capital’.
La compañía estima que 670 mil millones de dólares de los préstamos que vencen en 2026 están ‘potencialmente en problemas’. Los inversores inmobiliarios se han visto afectados por el aumento de las tasas de interés, que han aumentado sus costos de financiación y han hecho bajar el valor de las propiedades.
Los principales puntos problemáticos en el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos son las oficinas y los bloques de apartamentos residenciales ‘multifamiliares’, donde algunos operadores se expandieron excesivamente utilizando deuda barata y se vieron afectados por mayores costos de funcionamiento.
“Cualquiera que haya invertido mucho en [propiedades] de oficina en los últimos cinco años tendrá un problema”, dijo Gosin.
Desde el aumento del trabajo desde casa durante la pandemia de coronavirus, las oficinas estadounidenses estaban “poco demolidas”, dijo, con demasiados edificios antiguos indeseables. Aunque había demanda de los mejores edificios, Gosin estimó que sólo en la ciudad de Nueva York “deberían eliminarse” 50 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas.
Las tensiones en el mercado inmobiliario han ejercido presión sobre los bancos que otorgaban préstamos baratos en los años de auge. Vender los préstamos, a veces con descuento, es una solución para quienes tienen demasiados bienes inmuebles en sus libros.
Para los compradores, incluidos individuos ricos y fondos de deuda de capital privado, estas ventas son una oportunidad para obtener préstamos o hacerse con el control de los activos subyacentes a precios bajos.
Patrick Arangio, vicepresidente del negocio de venta de préstamos de CBRE, dijo que el volumen de próximos vencimientos fue mayor en parte debido a las extensiones a corto plazo otorgadas entre 2020 y 2023 como resultado de la pandemia, la guerra en Ucrania y la incertidumbre sobre las tasas de interés.
Dijo: ‘El gran volumen de préstamos que requieren resolución en este período de tiempo relativamente corto dará lugar a una cantidad elevada de productos de venta de préstamos en el mercado en el corto plazo y durante algún tiempo más’.
Mientras tanto, el mercado de las propiedades subyacentes se ha estancado debido a la brecha entre compradores que buscan gangas y vendedores que no están dispuestos a cristalizar las pérdidas. Los volúmenes de transacciones de bienes raíces comerciales cayeron un 51 por ciento el año pasado en Estados Unidos, según MSCI.
“Hemos tocado fondo”, dijo Gosin, quien esperaba que 2024 fuera “un año de transición desde el fondo”. . . a moderar la actividad”, pero no sería “a toda velocidad”.
