Cuando los padres de Mikey Cullen tenían poco más de 20 años, ganaban lo suficiente como trabajadores del sector público para comprar una casa en la ciudad. Hoy, Cullen es un profesor de secundaria de 27 años que vive con su madre.
Cullen había estado compartiendo casa con nueve compañeros de cuarto, pero regresó a casa cuando se dio cuenta de que no podía pagar su propio lugar ni siquiera en las zonas más baratas de Dublín. Alquilar un apartamento de una habitación, dijo, consumiría la mayor parte de su sueldo, y comprar algo estaba fuera de discusión porque el precio medio de una vivienda es ocho veces su salario anual.
Muchos irlandeses de su generación se encuentran en una situación similar. El 59 por ciento de los adultos irlandeses de entre 20 y 34 años vivían con sus padres en 2022, frente al 38 por ciento una década antes, el mayor aumento entre los principales países europeos, según un informe encargado por el gobierno irlandés.
‘El precio en Irlanda es mental’, dijo Cullen. ‘Ser propietario de una casa no es factible’.
La crisis de asequibilidad de la vivienda que ha frustrado a los jóvenes estadounidenses durante una década ahora se ha extendido a muchas grandes ciudades de Europa y más allá. Los factores comunes: crecimiento robusto del empleo, aumento de la demanda y escasez de nuevos desarrollos, lo que hace que los alquileres y los precios de venta aumenten más rápido que los salarios.
A nivel mundial, las viviendas son ahora menos asequibles que en el período previo a la crisis inmobiliaria de 2008, según una investigación publicada por el Fondo Monetario Internacional. La investigación comparó el ingreso familiar medio con el ingreso requerido para una vivienda de precio promedio en 40 países.
Las crisis inmobiliarias resultantes están erosionando los niveles de vida de los trabajadores pobres y de clase media, intensificando la desigualdad de riqueza y avivando las tensiones políticas.
Irlanda, después de años de construcción anémica, ahora tiene las viviendas más caras de la Unión Europea, según una medida amplia de alquiler, costos de mantenimiento y servicios públicos realizada por Eurostat, la agencia de estadísticas de la Unión Europea. El alquiler medio en Dublín se duplicó durante la última década, mientras que el precio medio de la vivienda aumentó un 75%, según muestran las estadísticas gubernamentales.
Algunos de los aumentos más pronunciados en los alquileres se han producido en Europa central y oriental. En Hungría y Lituania, el alquiler creció más del 60% entre 2015 y 2023, según Eurostat. Y en cada uno de esos países, los precios de las viviendas se duplicaron con creces durante ese período.
La pequeña nación báltica de Estonia registró los aumentos más pronunciados tanto en alquileres como en precios de viviendas de cualquier país europeo durante los 10 años hasta 2022, según Eurostat. Si bien la economía de Estonia, basada en la tecnología, ha elevado los ingresos y los niveles de vida, la construcción de viviendas no ha seguido el ritmo en la capital, Tallin.
Un gran problema es la burocracia, dijo Madle Lippus, vicealcalde de planificación urbana de Tallin. El tiempo entre la planificación de un nuevo proyecto de vivienda y la recepción de la aprobación del gobierno a menudo se extiende hasta una década, dijo, y luego la construcción puede llevar otros cinco años.
Durante la mayor parte de los siglos XIX y XX, durante períodos de rápida expansión urbana, la construcción de viviendas normalmente siguió el ritmo del crecimiento demográfico. ‘Cuando las ciudades tenían escasez de viviendas, si no podían crecer hacia afuera, lo hacían hacia arriba’, dijo Samuel Hughes, jefe de vivienda del Centro de Estudios Políticos, un grupo de expertos de centro derecha con sede en el Reino Unido. Pero a partir de este último Desde la mitad del siglo XX hasta hoy, dijo, las estrictas restricciones sobre el uso de la tierra en muchos lugares han impedido que la construcción se mantenga al día.
‘Lo que llama la atención es que los países que se encuentran en la cima [del crecimiento de los precios de la vivienda] son todos países de la Commonwealth que copiaron elementos del restrictivo sistema de planificación británico’, dijo Christian Hilber, economista de la London School of Economics.
En los 50 años transcurridos hasta 2021, los países con el mayor aumento en los precios de las viviendas en todo el mundo han sido Nueva Zelanda, el Reino Unido, Canadá, Australia e Irlanda, según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos.
En Vancouver, Columbia Británica, el precio medio de una vivienda de 1,1 millones de dólares era 17 veces el ingreso familiar medio en esta primavera, frente a 10 a principios de la década de 2000. La población de Columbia Británica creció un 19% en un período de 10 años que finalizó en 2023, pero la construcción de viviendas se quedó atrás, principalmente debido a los altos costos de construcción, según un informe de septiembre del Centro Canadiense de Políticas Alternativas, un grupo de investigación progresista. Los precios han aumentado tan rápidamente que Canadá prohibió a los extranjeros comprar viviendas.
En Sydney, Australia, donde los crecientes costos de construcción han llevado a los desarrolladores a suspender muchos proyectos, los precios de las viviendas han aumentado de nueve veces el ingreso promedio en 2019 a 12 veces a principios de 2024.
Si bien los precios más altos enriquecen a los propietarios existentes, han elevado los costos hipotecarios mensuales para los nuevos compradores y, por extensión, el alquiler, en parte porque más personas se han visto obligadas a comprar. La edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez ha aumentado rápidamente en muchos países, incluidos Estados Unidos, el Reino Unido e Irlanda. En Estados Unidos, la mitad de los hogares gastaron al menos el 30% de sus ingresos en alquiler y servicios públicos en 2022, una cifra récord, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.
Durante la última década, los países con los niveles más bajos de construcción de viviendas experimentaron el aumento más pronunciado en los precios de las viviendas, en relación con los ingresos de los hogares, según un análisis del Banco de Pagos Internacionales de 11 países de todo el mundo.
A nivel mundial, los precios de las viviendas ajustados a la inflación aumentaron un 32% en la década hasta 2021, según el Fondo Monetario Internacional.
“Cuando trazas límites alrededor de lugares y dices que no puedes expandirte más allá de esto, entonces obligas a subir los precios”, dijo Wendell Cox, ex funcionario de planificación del área de Los Ángeles que ahora se desempeña como consultor de transporte. ‘El problema es la incapacidad de permitir que los mercados inmobiliarios urbanos funcionen orgánicamente y se expandan en superficie a medida que crecen’.
Los promotores perdieron repentinamente el acceso a la financiación y la construcción de viviendas casi se paralizó. Solo se construyeron 10.500 viviendas al año en la década hasta 2018, una caída del 83% con respecto al auge de la década anterior, según el Banco Central de Irlanda.
A medida que la crisis financiera se desvaneció, la inversión extranjera regresó y empresas multinacionales como Apple y Amazon.com se expandieron en Dublín. La población creció rápidamente, en parte gracias a la inmigración, y la nación de cinco millones de habitantes se convirtió en la economía de más rápido crecimiento de Europa.
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