Un nuevo informe publicado por la firma de bienes raíces industriales Colliers analiza en profundidad el estado actual del mercado industrial “Big Box” en varios frentes.
El informe, titulado Big-Box Outlook, North American Industrial/Midyear 2024 , define los productos industriales Big-Box como edificios modernos de 200.000 pies cuadrados (SF) o más, con alturas de techo libres de al menos 28 pies. Colliers señala que este segmento “ha marcado la pauta y ha liderado el camino para el mercado industrial en general durante los últimos años”, y agrega que “estos edificios han atraído la mayor parte de la demanda récord en respuesta a la pandemia y son en gran medida lo que los desarrolladores han estado construyendo durante el ciclo actual”.
El informe observa que, si bien el producto industrial de las grandes superficies fue el beneficiario del mayor interés de los desarrolladores y la mayor demanda de los inquilinos durante lo que Colliers llama el “ciclo inmobiliario hiperactivo en 2021 y 2022”, desde entonces ha vuelto a los niveles previos a la pandemia, con menos excedentes y menor demanda. Este cambio se ha reflejado en mayores tasas de vacancia de las grandes superficies en varios mercados con sede en EE. UU. Los hallazgos de Colliers se basan en un análisis de los 20 mercados industriales de las grandes superficies en EE. UU. y Canadá hasta mediados de 2024, con un enfoque en los fundamentos del mercado, los factores de demanda y las perspectivas futuras.
Al analizar las métricas clave de las grandes cadenas durante el primer semestre de 2024, Colliers destacó varias conclusiones:
- La nueva oferta cayó un 28% anual a 120 millones de pies cuadrados;
- El espacio total de grandes superficies en construcción se redujo a 158 millones de pies cuadrados, una disminución del 45% respecto de los 289 millones de pies cuadrados del año anterior. Las tasas de vacancia aumentaron 30 puntos básicos hasta el 10,3% en lo que va de año;
- La tasa de desocupación disminuyó 143 puntos básicos en los edificios de 750.000 pies cuadrados o más, del 11,5% al 10,1%. A mediados de año, los edificios de entre 500.000 y 749.999 pies cuadrados tenían la tasa de desocupación más alta, con un 11,1%;
- La absorción neta alcanzó los 46,5 millones de pies cuadrados durante el primer semestre de 2024, continuando un patrón de descensos (de más de 200 millones de pies cuadrados anuales entre 2020 y 2022). De esta absorción, 29 millones de pies cuadrados (o el 62 %) correspondieron a edificios de 750 000 pies cuadrados o más;
- La actividad de alquiler de grandes superficies totalizó 105 millones de pies cuadrados, y casi la mitad de los nuevos alquileres correspondieron a edificios de entre 200.000 y 499.999 pies cuadrados. Colliers espera que la demanda aumente en la segunda mitad de 2024 y en el primer trimestre de 2025 a medida que los inquilinos ocupen el espacio; y
- Los alquileres promedio de las grandes superficies aumentaron un 6,9 % en el primer semestre del año, por debajo del crecimiento interanual de más del 20 % observado en 2022 y 2023
En entrevista, Stephanie Rodríguez, directora nacional de Servicios Industriales de Colliers para EE.UU., enfatizó que si bien las tasas de vacancia aumentaron 30 puntos básicos en el primer semestre de 2024, este aumento ocurrió a un ritmo más lento en comparación con 2023, lo que calificó como una señal positiva.
“La nueva oferta que se entregó al mercado durante los últimos 18 meses es realmente lo que desencadenó este aumento en la vacancia”, explicó Rodríguez. “Las finalizaciones de construcción superaron la demanda de inquilinos durante cada uno de los últimos nueve trimestres. Si bien la nueva oferta ha disminuido rápidamente, el equilibrio entre la oferta y la demanda aún debe alcanzar un equilibrio, lo que creemos que sucederá en la primera mitad de 2025”.
Cuando se le preguntó sobre la disminución en las finalizaciones de construcción y el espacio total en construcción, Rodríguez señaló que el espacio industrial en construcción alcanzó un máximo de alrededor de 711 millones de pies cuadrados a fines de 2022, impulsado por el aumento de la demanda impulsado por la pandemia de 2020 y 2021. Agregó que esta cifra ha disminuido drásticamente desde entonces, con solo 331 millones de pies cuadrados actualmente en construcción.
“La caída se atribuye a varios factores”, dijo. “Uno es el aumento de los costos de construcción. Otro es la preocupación por la vacancia. La mayoría de los desarrolladores son más conservadores ahora que en el pasado. La Gran Crisis Financiera enseñó muchas lecciones importantes. Cuando se ve que las tasas de vacancia aumentan y la demanda de los inquilinos se suaviza, es hora de dar marcha atrás o de levantar el pie del acelerador, y eso lo hemos visto. Las tasas de interés más altas también han tenido un impacto, ya que los costos de los préstamos para la construcción han aumentado. Hay menos ganas de asumir esa deuda a tasas más altas. En última instancia, creo que la desaceleración del desarrollo especulativo y la construcción de nuevos productos es algo bueno para el mercado. Evitará que las vacancias aumenten demasiado y ayudará a evitar una sobreconstrucción excesiva”.
Al referirse al aumento anual del 6,9% en los alquileres para el primer semestre de 2024, Rodríguez explicó que si bien los alquileres varían según el mercado, se espera que aumenten entre un 3% y un 6% hasta 2025.
Agregó que el ritmo más lento de crecimiento de los alquileres se debe en parte al hecho de que gran parte del espacio disponible actualmente aún necesita ser absorbido. Los desarrolladores y propietarios de espacios logísticos industriales están ansiosos por cerrar acuerdos y, como resultado, no están impulsando el aumento de los alquileres tan agresivamente como lo habían hecho en el pasado debido a la abundancia de espacio disponible en el mercado.
Para que la demanda de los inquilinos aumente, Rodríguez sugirió que sería útil una dirección más clara por parte de la Reserva Federal, y señaló que los recientes recortes de tasas han tenido un impacto positivo en el sentimiento de los inversores y los ocupantes.
“Sin duda, es útil”, afirmó. “Creo que dejar atrás las elecciones también fue beneficioso. Al hablar con nuestros corredores en diferentes mercados, parece haber un repunte en la actividad ahora que los eventos de la semana pasada quedaron atrás. Lo que también tendrá un impacto es una mejor comprensión de las políticas de la próxima administración, especialmente en lo que respecta a las empresas afectadas por los aranceles. Esa es una gran pregunta: ¿Qué impacto tendrán los aranceles en la demanda, especialmente con la cadena de suministro y la fuerte demanda de los consumidores de cara a las vacaciones? El sentimiento del consumidor sigue siendo fuerte, lo que probablemente impulsará la demanda. Sin embargo, no creo que volvamos a los niveles que vimos en 2020 y 2021, que representaron un entorno industrial muy saludable”.
Cuando se le preguntó sobre qué sectores verticales están viendo la mayor demanda de inquilinos, Rodríguez señaló que los centros de datos compiten cada vez más por el espacio que antes se consideraba industrial. También destacó la creciente atención que se está prestando a las ciencias biológicas y la fabricación farmacéutica como sectores a tener en cuenta. El comercio electrónico también ha superado a los 3PL (proveedores de logística externos), aunque estos últimos todavía han absorbido una cantidad considerable de espacio. En ciertos mercados, los 3PL siguen siendo muy activos, pero el comercio electrónico es ahora el principal impulsor de la absorción de espacio y la nueva actividad de arrendamiento.
“Creo que las perspectivas para el sector inmobiliario industrial son muy positivas de cara a 2025”, concluyó Rodríguez. “Las tasas de vacancia están llegando a su punto máximo y esperamos que mejoren el próximo año a medida que las condiciones del mercado se estabilicen”.
