La nueva edición del Indicador de Negocios Industriales (IBI), publicada recientemente por la compañía de fideicomiso de inversión inmobiliaria Prologis con sede en San Francisco, destacó algunos desafíos diferentes del mercado con respecto a las instalaciones logísticas con sede en Estados Unidos.
Prologis define el IBI como una encuesta sobre el sentimiento de los clientes centrada en la actividad de los clientes en el almacenamiento. La tasa de utilización del IBI del tercer trimestre se situó en el 84,4%, lo que, según la empresa, está por debajo de lo que considera niveles normales en el rango del 85% al 86%, y refleja capacidad disponible. La empresa añadió que, con el espacio existente para crecer, la demanda de nuevos inmuebles logísticos fue moderada, incluso cuando el PIB era sólido y el consumo crecía.
Otras conclusiones clave del IBI incluyeron:
- Los alquileres promedio del mercado disminuyeron aproximadamente un 3% en el tercer trimestre, liderados por caídas en el sur de California. Los plazos prolongados para la toma de decisiones y la demanda lenta están impulsando a algunos propietarios a aumentar las concesiones y reducir los alquileres principales en los nuevos contratos de alquiler, aunque las tendencias varían ampliamente según el mercado;
- Es probable que la vacancia se mantenga cerca de su pico cíclico durante la primera mitad de 2025, con un aumento del 20 % en las obras iniciadas por los promotores en lo que va de año en comparación con los niveles previos a la pandemia, a medida que la toma de decisiones de los ocupantes se acelere gradualmente hasta 2025. Las vacantes alcanzaron o estuvieron cerca de su pico en el tercer trimestre, con un 6,8 %. La mejora de la demanda se producirá en un contexto de caída de la oferta nueva: las finalizaciones disminuyeron un 33 % intertrimestral en el tercer trimestre y se mantendrán bajas hasta 2025;
- El exceso de capacidad generada durante la pandemia para la resiliencia, pero ahora aprovechada para el control de costos, ha debilitado el vínculo entre los principales indicadores económicos y la demanda inmobiliaria, con una absorción neta en el tercer trimestre, de 40 millones de pies cuadrados (MSF), un 34% menos que los niveles normales;
- Las vacantes del tercer trimestre, con un 6,8 %, se están acercando a los niveles máximos, con finalizaciones que bajaron a 66 MSF en el tercer trimestre, una disminución del 33 % con respecto al segundo trimestre y un 49 % con respecto al pico del tercer trimestre de 2023, de 129 MSF; y
- Los inicios de desarrollo han disminuido un 20% en lo que va de año en comparación con los niveles previos a la pandemia, y la cartera de espacios en construcción se encuentra en su nivel más bajo desde 2017
Melinda McLaughlin, directora global de investigación de Prologis, dijo a LM que hay algunas cosas a tener en cuenta en términos de cuánto tiempo puede llevar absorber la cantidad actual de exceso de capacidad.
“Hoy en día, la fluidez del mercado es mayor y el sentimiento de cautela pesa sobre la toma de decisiones; esto hace que sea más difícil estimar un cronograma de recuperación”, explicó. “Dicho esto, si el consumo se mantiene saludable y las devoluciones de espacio se estabilizan y vuelven a niveles normales, como esperaríamos en un escenario de aterrizaje suave, estimamos que la utilización se recuperará a niveles más normales en dos a cuatro trimestres”.
Para que ese aterrizaje suave se materialice, señaló que los usuarios de la logística están buscando señales de crecimiento continuo por parte de los consumidores, incluso de sectores que han estado deprimidos debido a las altas tasas de interés, como la vivienda, los muebles y la electrónica/electrodomésticos.
“Al mismo tiempo, una mayor certeza respecto de la política comercial, el funcionamiento de la cadena de suministro y los hábitos de los consumidores también mejorará la confianza para tomar decisiones de arrendamiento a largo plazo”, observó.
Prologis también señaló que, con alquileres con costos de reemplazo alrededor de un 15% más altos que las tasas actuales del mercado, se espera que el crecimiento de los alquileres se acelere en el mediano plazo a medida que surja una recuperación del mercado.
Cuando se le preguntó si espera que esos alquileres se mantengan un 15% más altos que las tasas actuales del mercado, en caso de que se produzca esa aceleración, lo describió como la economía inmobiliaria en acción.
“Los alquileres a precio de reposición son un 15% superiores a los del mercado actual, lo que significa que en la mayoría de las ubicaciones no tiene sentido económico construir un nuevo edificio logístico”, afirmó McLaughlin. “En un escenario de aterrizaje suave, se produciría una mejora gradual de la demanda en un contexto de un 30% menos de entregas en 2025. Esta dinámica permitirá absorber el exceso de oferta y mejorar la ocupación y el crecimiento de los alquileres. Con la oferta y la demanda en equilibrio, los alquileres de mercado deberían aumentar para igualar o superar los alquileres a precio de reposición, de modo que los promotores se sientan incentivados a incorporar nueva oferta”.
