Las tasas de vacancia de almacenes en México han caído a mínimos históricos a raíz de la tendencia de near-shoring y, aunque la amenaza de aranceles ha creado incertidumbre, se espera que el flujo de inversión extranjera continúe.
La ocupación de almacenes en la región central del Bajío aumentó 51% el año pasado, superando la absorción de capacidad en el resto del país, a pesar del fuerte crecimiento en las grandes ciudades y los principales centros logísticos.
Esto hizo que la tasa de desocupación en el Bajío cayera al 3,6% y, con tasas de desocupación históricamente bajas en la mayor parte del país, los alquileres han seguido una trayectoria ascendente. En 2023, estaban entre un 10% y un 15% por encima de los niveles de 2022.
La creciente demanda de espacio para almacenes forma parte de una lucha más amplia por los inmuebles industriales, que se ha atribuido en gran medida a la deslocalización. Esto ha producido un auge sin precedentes en el mercado inmobiliario industrial, principalmente en las grandes ciudades.
La inversión extranjera directa en México alcanzó más de 20.300 millones de dólares en el primer trimestre del año pasado, el doble de lo registrado en 2019, y más del 90% de esta cifra provino de inversionistas que ya tenían presencia en el país. Estados Unidos fue la mayor fuente de inversión directa, seguido de Alemania, Canadá, Japón y Argentina.
Casi la mitad de la inversión extranjera (42%) se destinó al sector manufacturero, seguido por los servicios financieros (25%) y el transporte (6%).
No sorprende que la industria automotriz haya encabezado la tendencia, seguida por la industria ligera. Entre ambas, crearon más de la mitad de la demanda de bienes raíces industriales en el Bajío el año pasado, según el gigante inmobiliario industrial CBRE, que espera que esta tendencia continúe este año.
El comercio electrónico también ha experimentado un auge. Mercado Libre, con sede en Argentina y que domina ese mercado en Sudamérica, fue el mayor inquilino de almacenes en México el año pasado, al ocupar el 11% del espacio alquilado en el país.
Sin embargo, la postura de la nueva administración en Washington plantea interrogantes sobre el auge de la deslocalización de México. Estados Unidos absorbe alrededor del 80% de las exportaciones de México, que representan alrededor del 40% del PIB del país. Por lo tanto, los aranceles del 25% que se ciernen sobre las ventas a Estados Unidos afectarían duramente a la economía: según una estimación, esto podría hacer que el PIB de México caiga un 1,6% este año y hasta un 4,5% en 2026.
Además, las empresas de logística enfrentarían costos operativos más altos y tiempos de espera más prolongados en los cruces fronterizos, según el proveedor de logística Mosur.
A fines de enero, la directora ejecutiva de General Motors, Mary Barra, reveló que la empresa estaba evaluando realizar ajustes en la producción y agregó que tenía espacio en sus instalaciones estadounidenses para trasladar parte de la producción de camiones al norte de la frontera. GM tiene cuatro plantas de fabricación en México que el año pasado produjeron más de 889.000 vehículos y exportaron 830.630, de los cuales 653.200 se destinaron a Estados Unidos.
Sin embargo, el director general de la asociación de la industria automotriz de México cree que GM preferiría cambiar los destinos de sus exportaciones, lo que haría que las camionetas producidas en México se vendieran más a otros mercados, mientras que las plantas estadounidenses se concentrarían más en el mercado interno.
El mes pasado, las exportaciones de automóviles de México cayeron un 13,7% interanual, a pesar de un aumento del 1,7% en la producción. Las exportaciones a Estados Unidos cayeron un 10,8%. GM, Stellantis y Nissan registraron caídas superiores al 20%.
Sin embargo, algunos observadores predicen que la inversión extranjera continuará y que la deslocalización de la producción en México seguirá dando un impulso. Jason Seil, director general de transporte aéreo y terrestre de TD Cowen, espera que se invierta más en logística transfronteriza.
Mientras tanto, el gobierno mexicano está tratando de estimular la inversión extranjera. A fines de enero, dio a conocer un paquete de incentivos de 1.400 millones de dólares para la deslocalización de empresas. La mayor parte de los fondos se destinarán a empresas que inviertan en activos fijos en México, y el resto se destinará a incentivos de capacitación e innovación.
Fuente: https://theloadstar.com/near-shoring-drives-mexican-warehouse-space-to-historic-lows/
