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El cambio climático se acerca al mercado inmobiliario de Estados Unidos

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Se supone que el seguro indica riesgo. Los formuladores de políticas deberían dejarlo

Fo décadas los estadounidenses se han estado mudando a lugares hermosos que son vulnerables al clima extremo. Florida, que alguna vez fue una frontera pantanosa, es ahora el tercer estado más poblado de Estados Unidos. También es el estado más afectado por huracanes. En 2015, las costas del Atlántico y del Golfo contaban con más de 13 billones de dólares en bienes raíces. Mire hacia Occidente y la historia es similar. Las viviendas están proliferando en la interfaz urbano-forestal, donde la naturaleza y el desarrollo coexisten ansiosamente y la temporada de incendios forestales parece no terminar nunca.

Es el cambio climático lo que hace que el clima extremo sea más común. Pero el costo financiero de las tormentas y los incendios depende, más que nada, de cuántas casas la gente elige construir en lugares riesgosos. Después de ajustar por inflación, ha habido más desastres de miles de millones de dólares hasta ahora en 2023 que en cualquier año desde que la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica de Estados Unidos comenzó a llevar registros. Las pérdidas como proporción del pib se han mantenido estables durante las últimas cuatro décadas. Pero hay grandes excepciones locales: el año pasado los daños causados ​​por los huracanes le costaron a Florida entre el 7,5% y el 10% del pib del estado.

Aquellos que disfrutan de los beneficios de vivir en zonas de alto riesgo (como una majestuosa vista al mar) deberían asumir los costos. Sin embargo, tanto el gobierno federal como el estatal se aseguran de que no lo hagan, subsidiando o suprimiendo las tarifas de los seguros de propiedad en esos lugares. Esto ha fomentado la construcción imprudente. Un nuevo informe de la First Street Foundation, un grupo de investigación sin fines de lucro, encuentra que si se tiene en cuenta adecuadamente el riesgo climático, casi una cuarta parte de todas las propiedades en los Estados Unidos continentales están sobrevaluadas. Estos 39 millones de propiedades representan una burbuja de seguros climáticos inflada por el gobierno.

Las aseguradoras privadas, agotadas por los enormes pagos después de los desastres, están abandonando mercados riesgosos como Florida y California. Los propietarios de viviendas están recurriendo a aseguradoras de último recurso respaldadas por el Estado, que ofrecen menos cobertura a un precio más alto. Cuando estos planes no pueden cubrir las reclamaciones, los contribuyentes suelen ser los que pagan la factura. A medida que el cambio climático continúe, las partes de Estados Unidos que no son asegurables no harán más que crecer.

A nivel federal, el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, que ofrece seguros subsidiados contra inundaciones a propietarios de viviendas en lugares peligrosos, está ahogado en deudas. La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias de Estados Unidos ( fema ), que dirige el programa, está en proceso de aumentar las tarifas para mantenerlo solvente. Pero los propietarios se rebelan cancelando sus políticas y los políticos que los representan amenazan con intervenir.

Semejante intransigencia es bipartidista. Los políticos estatales y nacionales, demócratas y republicanos, prefieren mantener las tasas artificialmente bajas, los electores contentos y sus bases impositivas intactas. Esto es miope. Mientras se subestime el riesgo de desastres, la gente asumirá demasiado. Y no está claro durante cuánto tiempo los contribuyentes que viven en lugares comparativamente seguros estarán felices de subsidiar los seguros para aquellos que no lo hacen, especialmente cuando los devoradores de subsidios son ricos. Un estudio de la Oficina de Presupuesto del Congreso de 2007 encontró que el 23% de las propiedades costeras con seguro contra inundaciones subsidiado eran segundas residencias. Los contribuyentes no deberían ayudar a las verdaderas amas de casa de Miami a construir castillos junto al mar.

En cambio, las autoridades deberían permitir que las aseguradoras privadas establezcan tarifas actuarialmente sólidas, para que puedan seguir suscribiendo cobertura. Las primas realistas disuadirían las nuevas construcciones imprudentes. También perjudicarían a los propietarios de viviendas existentes, por lo que los políticos probablemente tendrían que seguir ofreciendo seguros gubernamentales contra inundaciones, al menos temporalmente, a aquellos que no pueden permitirse nada más.

Sin embargo, con el tiempo, algunos estadounidenses tendrán que mudarse para mantenerse a salvo del aumento del nivel del mar, las inundaciones y las llamas que avanzan rápidamente. El gobierno debería facilitar la transición: por ejemplo, fema podría ofrecer adquisiciones a los propietarios de viviendas que no pueden pagar su seguro. Pero no nos equivoquemos: cuanto más tiempo los políticos subsidien la construcción en lugares peligrosos, peor será el dolor y mayor la factura final.

Fuente: https://www.economist.com/leaders/2023/09/21/climate-change-is-coming-for-americas-property-market?utm_campaign=r.the-climate-issue&utm_medium=email.internal-newsletter.np&utm_source=salesforce-marketing-cloud&utm_term=10/2/2023&utm_id=1795110

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