Los funcionarios de la Reserva Federal anticipan que la moderación de los costos de la vivienda impulsará la desinflación en los próximos meses, pero una escasez nacional de viviendas podría arruinar esas expectativas.
El mes pasado, durante su discurso anual en Jackson Hole, Wyoming, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo que los elevados costos de la vivienda captados por las recientes lecturas de inflación no reflejan el verdadero progreso del banco central para frenar el crecimiento de los precios en ese sector.
‘La desaceleración del alquiler en el mercado sólo recientemente ha comenzado a reflejarse en esa medida’, dijo Powell. ‘La desaceleración del crecimiento de los alquileres para nuevos arrendamientos durante aproximadamente el año pasado puede considerarse como ‘en proceso’ y afectará la inflación medida de los servicios de vivienda durante el próximo año’.
Los economistas coinciden en que las tasas de crecimiento de los alquileres se han desacelerado desde que alcanzaron su punto máximo durante los años de la pandemia y que esa tendencia a menudo tarda en aparecer en los informes de inflación, dada la forma en que se miden los costos de la vivienda. Pero algunos dicen que la trayectoria hacia dónde se dirigen los costos de la vivienda se ve confusa por la escasez en la mayoría de los principales mercados del país.
La principal herramienta de política monetaria de la Reserva Federal (la tasa de los fondos federales) se utiliza para influir en el gasto de los consumidores, para ayudar a alinear la demanda de bienes y servicios con su oferta. Para las viviendas, que han estado subconstruidas desde 2008 y restringidas artificialmente con códigos de construcción y otras reglas localizadas durante décadas, la oferta aún está muy por debajo de la demanda, dijo la economista jefe de KPMG, Diane Swonk.
‘Es difícil lograr que la oferta satisfaga la demanda en un mercado donde la oferta se ha visto tan dramáticamente limitada, no sólo temporalmente, sino estructuralmente durante décadas’, dijo Swonk. ‘Estamos muy lejos de que el mercado esté cerca del equilibrio, y eso es algo que la Reserva Federal debe vigilar porque el precio es el máximo nivelador, y los precios no bajan cuando la oferta y la demanda están tan desequilibradas’.
El último Libro Beige de la Reserva Federal, que recopila datos económicos de todos los bancos de reserva regionales del Sistema de la Reserva Federal, afirmó que ‘casi todos los distritos’ informaron que enfrentan una oferta limitada de viviendas para la venta. Muchos también notaron dificultades para financiar la construcción de nuevas viviendas, tanto para la venta como para el alquiler.
Si bien los funcionarios de la Reserva Federal no han asumido compromisos sobre futuros aumentos de tasas, las lecturas recientes sobre datos de inflación y cifras de empleo han tendido en una dirección favorable e indicaron que el Comité Federal de Mercado Abierto, o FOMC, pronto podría dejar de subir las tasas.
La escasez de viviendas no sólo plantea dudas sobre el movimiento de los precios en los próximos meses, sino que también podría crear problemas para la Reserva Federal cuando el banco central decida dejar de subir las tasas de interés y, eventualmente, recortarlas. Swonk dijo que otras autoridades monetarias de todo el mundo ya han tenido que revertir rápidamente el rumbo de los cambios de política después de fuertes repuntes en la actividad de compra de viviendas.
‘Ha obligado a otros bancos centrales a repensar y volver a subir las tasas’, dijo. ‘Es algo que a la Fed simplemente le preocupa que pueda ser algo que tenemos, especialmente dada nuestra extraordinaria situación en Estados Unidos, donde la oferta está tan por debajo de la demanda que incluso ha estado por debajo del nivel reprimido de demanda que tenemos debido a las tasas más altas.
Powell reconoció este riesgo en su discurso en Jackson Hole, señalando que ‘después de una fuerte desaceleración en los últimos 18 meses, el sector inmobiliario está mostrando signos de recuperación’, lo que ‘podría justificar un mayor endurecimiento de la política monetaria’.
El aumento de los costos de la vivienda ha estado constantemente entre los principales impulsores de la inflación general desde el año pasado, incluso cuando muchas otras categorías de precios se han estabilizado. El Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca estima que los costos de la vivienda contribuyeron a aproximadamente la mitad de la inflación general durante el primer trimestre de este año, aproximadamente el doble que en junio de 2022.
Los dos principales índices de precios nacionales, el índice de precios al consumidor, o IPC, y el índice de gasto en consumo personal, o PCE, el indicador preferido de la Reserva Federal, miden los costos de la vivienda por alquileres y equivalentes de alquiler para los propietarios. En este sentido, el impacto más directo de la Reserva Federal sobre la asequibilidad de la vivienda (las tasas hipotecarias) no influye directamente en los datos que el Comité Federal de Mercado Abierto considera al establecer la política monetaria.
David Wilcox, investigador principal del Instituto Peterson de Economía Internacional y director de investigación económica estadounidense de Bloomberg Economics, dijo que los alquileres y los precios de compra de viviendas tienden a moverse en la misma dirección con el tiempo, pero ‘económicamente, la mecánica de esa relación es bastante flexible’. ‘ y podrían pasar años antes de que esa relación ‘se afirme’, lo que significa que los alquileres podrían continuar estabilizándose o incluso caer a medida que aumentan los precios de venta.
‘Si estás hablando de lo que está en el horizonte para los próximos seis meses, el próximo año, los próximos 18 meses, harías bien en concentrarte en lo que está sucediendo en el mercado de alquiler y dejar de lado el mercado de compra’, dijo Wilcox. dijo, refiriéndose a la porción de vivienda de los índices de inflación.
Aún así, las tasas hipotecarias son un componente clave del sector inmobiliario, que es relevante para el mercado laboral y la economía en general. Debido a esto, los funcionarios de la Reserva Federal suelen señalar las hipotecas como un ejemplo de la eficacia de sus cambios de política monetaria. En Jackson Hole, Powell señaló que las tasas hipotecarias se duplicaron con creces en el transcurso de 2022, subiendo al mismo ritmo que cada aumento de tasas.
La tasa promedio de una nueva hipoteca es ahora de más del 7%, y la semana que finalizó el 1 de septiembre registró el nivel indexado más bajo de actividad de solicitud de hipotecas desde diciembre de 1996, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios: una caída del 30% con respecto al mismo período. el año pasado.
Pero algunos dicen que esta caída en la actividad tiene menos que ver con la disminución de la demanda que con la reacción de los posibles compradores de viviendas ante los niveles extremadamente bajos de oferta.
‘Todavía hay bastante competencia cada vez que una unidad sale al mercado, a pesar de que las tasas superan el 7%’, dijo el vicepresidente y economista jefe adjunto de MBA, Joel Kan. ‘Las tarifas son altas, pero debido a lo bajo que es el inventario y el hecho de que todavía tenemos niveles bastante saludables de demanda de vivienda… si hay una necesidad de comprar, y el comprador tiene los medios, están tratando de seguir adelante’.
Swonk dijo que la escasez nacional de viviendas es el resultado de una ‘tormenta perfecta’ de tendencias políticas y de mercado que se remontan a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007 y 2008. Desde ese episodio, que fue desencadenado por una actividad crediticia riesgosa y un exceso de construcción en muchos mercados, Los constructores y los prestamistas han evitado los desarrollos especulativos, dijo, lo que ha llevado a una falta de construcción sostenida. Mientras tanto, las restrictivas leyes de zonificación que datan de la década de 1970 han dificultado la construcción de viviendas multifamiliares e incluso viviendas unifamiliares de nivel básico en muchas áreas.
Esta oferta limitada se encontró con un aumento de la demanda entre 2020 y 2022, cuando la Reserva Federal redujo las tasas de interés a su límite inferior, lo que resultó en una avalancha de compras y refinanciaciones. Un informe del sitio web de listados de bienes raíces Redfin estima que más del 90% de los propietarios de viviendas obtuvieron una tasa hipotecaria inferior al 6% a mediados del año pasado, más del 80% pagaba menos del 5% y más del 60% pagaba menos del 4%.
Wilcox dijo que esto ha contribuido a un efecto de ‘bloqueo’, que desincentiva a los propietarios a poner sus propiedades en el mercado.
‘Los actuales propietarios son reacios a vender’, afirmó. ‘Están encerrados en sus residencias actuales, y eso significa que no hay oferta en el mercado para que entren los compradores, y eso apoya los precios de compra’.
Por ahora, los alquileres solicitados se han estabilizado en gran medida. Con el tiempo, esa tendencia se trasladará a las medidas de inflación a medida que más encuestados informen que firman o renuevan arrendamientos a precios que reflejan esos cambios.
Algunos economistas dicen que las tarifas de alquiler podrían incluso bajar en algunos mercados, que actualmente están experimentando un aumento en la construcción de departamentos, particularmente entre propiedades con 20 o más unidades, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.
‘Las limitaciones de la oferta parecen estar disminuyendo’, dijo Christian Weller, economista e investigador principal del Centro para el Progreso Americano. ‘Entre el inicio y la finalización de la construcción hay un desfase, por lo que esto llevará algún tiempo, pero dado lo que vemos en el mercado de alquiler, con alquileres nuevos casi estables en comparación con los de meses anteriores, la esperanza es que estemos en el proceso de bajar los precios.’
Fuente: https://www.americanbanker.com/news/for-the-fed-taming-inflation-also-means-navigating-a-housing-crisis?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=V3_AB_Daily_2023%2B%27-%27%2B09112023&bt_ee=8cMjiB8W8cWcSHdDM3bDjDFQi43a3gJwWHLMZ%2Br%2F05RSYXvo3veaAjBKL2JQZ7sJ&bt_ts=1694434498076
