El presidente de Starwood, conocido como un inversionista a la caza de gangas durante las recesiones, ve oportunidades en las quiebras bancarias y la caída de la propiedad comercial.
Barry Sternlicht, el inversionista multimillonario que se ganó la reputación de cazador de gangas en tiempos financieramente turbulentos, está preparando sus próximas apuestas.
El presidente de Starwood Capital Group recogió activos en dificultades después del colapso de los ahorros y préstamos de EE. UU. y más tarde en la Gran Crisis Financiera. Está buscando oportunidades nuevamente, ya que el fuerte aumento en las tasas de interés desinfla los valores de los bienes raíces comerciales.
“Estamos en un huracán de categoría 5”, dijo Sternlicht en una entrevista grabada en junio para un próximo episodio de Bloomberg Wealth con David Rubenstein. “Es una especie de apagón que se cierne sobre toda la industria hasta que obtengamos algún alivio o algún entendimiento de lo que hará la Fed a largo plazo”.
Starwood, con 115.000 millones de dólares en activos bajo gestión, no es inmune: se ha enfrentado a solicitudes de rescate en un fideicomiso de inversión en bienes raíces que no cotiza en bolsa. Y más recientemente, la empresa no pudo refinanciar ni pagar la hipoteca de $212,5 millones de una torre de oficinas en Atlanta .
La situación es diferente a las recesiones inmobiliarias pasadas, cuando la asunción agresiva de riesgos en la industria inmobiliaria se desvaneció en el sistema financiero en general. Esta vez, según Sternlicht, los bienes raíces comerciales son daños colaterales en los esfuerzos de la Reserva Federal para calmar la inflación con alzas de tasas.
La financiación ahora es más cara y más difícil de conseguir. Los propietarios con préstamos de tasa variable se enfrentan a la perspectiva de mayores pagos de deuda. Si bien las vacantes de oficinas se acumulan en la era del trabajo remoto, la demanda de otros tipos de propiedades (apartamentos, almacenes, hoteles) sigue siendo fuerte por ahora. Eso podría cambiar en una recesión.
Mientras tanto, las estrictas condiciones crediticias están complicando los esfuerzos de los desarrolladores para iniciar proyectos o refinanciar edificios existentes. En un ejemplo reciente, Starwood se acercó a 33 bancos para obtener un préstamo para una propiedad pequeña y recibió solo dos ofertas, dijo Sternlicht.
Los prestamistas también son reacios a tomar posesión de los activos en dificultades. En un caso en el que Starwood intentó entregar un edificio de oficinas, el prestamista ofreció reestructurar el préstamo.
Como prestamista, Starwood también ha estado del otro lado de la situación. Después de que la empresa proporcionó financiamiento a un conocido arrendador que planeaba renovar un edificio de oficinas en Washington, el prestatario se retiró del proyecto. Starwood obtuvo el edificio con un gran descuento de lo que pagó el propietario anterior, dijo Sternlicht, pero está gastando dinero para arrendar la propiedad en un momento de caída de la demanda de espacio para oficinas.
Los prestamistas en los EE. UU. enfrentan desafíos similares, con una deuda estimada de $ 1.4 billones en bienes raíces comerciales que vence a fines de 2024.
“Se podría ver una segunda RTC”, dijo Sternlicht, refiriéndose a Resolution Trust Corp., la entidad gubernamental encargada de liquidar los activos de las asociaciones de ahorro y préstamo que quebraron a finales de los 80 y principios de los 90.
“Se podrían ver 400 o 500 bancos que podrían quebrar”, dijo. “Y tendrán que vender. También será una gran oportunidad”.
Sternlicht, de 62 años, lanzó su propia firma de bienes raíces en la época de la RTC, compró departamentos y los vendió 18 meses después al multimillonario Sam Zell al triple del precio de compra.
Starwood también consiguió acuerdos tras la crisis financiera, incluida la compra por 2700 millones de dólares junto con otros inversores de algunos activos de Corus Bank de Federal Deposit Insurance Corp., que proporcionó financiación a bajo coste para la transacción a fin de acelerar la venta.
Sternlicht ve paralelos ahora que la FDIC busca vender los préstamos inmobiliarios comerciales que se encuentran en los libros de Signature Bank, que quebró en marzo.
“El gobierno va a apuntalar el valor de esa cartera brindándole financiamiento muy barato”, dijo.
En su entrevista con Bloomberg, Sternlicht discutió las repercusiones de las subidas de tipos de interés y la restricción del crédito. También habló sobre su perspectiva para los propietarios de oficinas, cómo se inició en el sector inmobiliario y dónde deberían poner su dinero los inversores.
Para ver la entrevista completa de Sternlicht, vea Bloomberg Wealth con David Rubenstein a las 9:00 p. m., hora de Nueva York, el 25 de julio. Esta entrevista se grabó el 28 de junio en Nueva York. Las preguntas y respuestas se han condensado y editado para mayor claridad.
Mucha gente piensa que el mercado de bienes raíces va a estar en problemas porque las altas tasas de interés están haciendo cada vez más difícil para las personas pagar sus préstamos. Y vamos a tener muchos valores predeterminados pronto. ¿Qué opinas de esa observación?
Cualquier cosa con un flujo de ingresos fijos vale menos cuando las tasas suben. Y por lo general, los bienes raíces son los culpables. A menudo causamos calamidades en la economía. Los bancos se vuelven demasiado entusiastas, prestan el 100% del costo.
En este caso, en realidad fuimos una consecuencia accidental de las acciones de la Reserva Federal. Realmente no causamos este problema. Los bancos no habían estirado la relación préstamo-valor. Y los fundamentos subyacentes en la mayoría de las clases de activos inmobiliarios están bien en este momento. El mercado de apartamentos, el mercado de logística industrial, los mercados de hoteles, todos están en buena forma.
Pero no hay duda de que la Fed ha reaccionado dramáticamente para tratar de desacelerar la economía, bastante tarde, obviamente, y eso ha impactado los valores inmobiliarios. Los rendimientos de las propiedades están subiendo para reflejar esta tasa de interés más alta. Y la oferta de crédito a la industria se ha reducido drásticamente.
Ha sido crítico con la Reserva Federal. Sientes que subieron las tasas de interés demasiado rápido. ¿Qué deberían haber hecho en respuesta a Covid?
Siento empatía por la situación de Jerome Powell. Tuvimos que aumentar las tarifas. Deberíamos haberlo hecho mucho antes. Powell no debería haber tenido tasas de interés negativas. No debería haber estado comprando hipotecas hasta mayo del 22. Eso debería haberse detenido mucho antes.
Pero cuando finalmente se detuvo, se fue en la otra dirección, y fue tan lejos tan rápido. Y yo digo: “Solo espera. Espera a ver el impacto de lo que has hecho”. Porque, como el complejo inmobiliario, no explotamos de la noche a la mañana. Estallamos en una serie de explosiones durante el próximo año y medio a medida que los préstamos vencen y la gente no puede pagarlos.
Cuando dices estas cosas públicamente que critican al presidente de la Fed, ¿se vuelve más difícil conseguir una reunión con él?
De hecho, estoy hablando con él y los gobernadores de la Fed en nombre de mi industria en su conjunto. Muchos de nosotros, incluidos nosotros mismos, tenemos topes en las tasas de interés para nuestros préstamos. Así que actualmente no tenemos ningún problema.
Pero el límite caducará. Y luego, en lugar de pagar el 1 % o el 2 % porque tenemos un tope, o el 4 %, pagaremos el 8 % o el 9 %. Y muchos activos no podrán cubrir el servicio de la deuda. Y así tendrá negociaciones con sus prestamistas. Y tendrás que reescribir estos préstamos. Y va a haber una seria contracción del crédito.
El país en cualquier clase de activo aún no se ha ajustado a ese costo de capital. Pero está llegando. La economía se ralentizará. Puedes ver los números. La confianza del director general ha bajado, la confianza del consumidor ha bajado, las ventas minoristas han bajado. La economía de servicios es perversamente fuerte. Se siente como el último suspiro antes de que realmente nos acomodemos en lo que debería ser, lo que esperarías que fuera, espero que sea una recesión superficial. Espero que pueda lograrlo. Eso sería toda una ejecución.
A veces, la gente dice que la mejor oportunidad de inversión ahora es la deuda inmobiliaria en dificultades, que puede comprar la deuda de los bancos con un descuento. Pero, ¿crees que es demasiado pronto para eso?
Sabes, íbamos a devolver un edificio de oficinas. Y ellos dijeron: “Bueno, no tan rápido. Si quieres, reestructuramos el préstamo. Y reduciremos el préstamo a la mitad. Y pones el dinero aquí. Y tomaremos esto como una nota junior”. Porque los bancos no quieren recuperar los activos. No están configurados para transportar estos activos. No es asunto de ellos.
Así que estás empezando a ver cosas. Vamos a ver esta gran operación de la cartera de [Signature] Bank. Eso va a ser un punto de referencia para el mercado.
Se hicieron muchas fortunas en el mundo inmobiliario en 2007-2008 cuando la gente compró bienes raíces en dificultades. También a finales de los 80, cuando estaba aquí el RTC. ¿Ve que se están formando fondos para comprar estos activos? ¿Pero crees que no estarán disponibles hasta dentro de un año o dos?
Ahora mismo tienes una situación inusual en los mercados inmobiliarios porque todo el mundo está mirando la curva de rendimiento. Y dice que las tarifas serán más bajas más adelante. Todo el mundo dice: “Ya sabes, sobrevive hasta el 25. Aférrate a tus activos”. Así que los volúmenes de transacciones se han desplomado.
A menos que tengas que vender algo hoy, nadie quiere vender nada hoy. Piensan que mañana será más color de rosa. Entonces, en su mayor parte, todos están retrasando las ventas. Pero lo que está viendo es cuando un préstamo está por vencer y un prestatario no puede cubrir el servicio de la deuda actual. Alguien tiene que ceder. Desafortunadamente, también somos un prestamista.
¿Vamos a cambiar la forma en que se valoran realmente los edificios de oficinas en el futuro porque los inquilinos no van a necesitar tanto espacio? ¿O cree que eventualmente los inquilinos regresarán y los empleados regresarán?
El fenómeno del trabajo desde casa es un fenómeno estadounidense. Si va a Inglaterra o Alemania, los alquileres suben y las tasas de vacantes en los principales mercados inmobiliarios alemanes (Berlín, Frankfort, Múnich, Hamburgo) son inferiores al 5 %. La gente está de vuelta en la oficina. Tú y yo vamos al Medio Oriente, están llenos. Tenemos oficinas en Asia, están llenas. Así que esta es una situación estadounidense.
En Estados Unidos tienes dos mercados. Los bonitos edificios permanecerán alquilados y supongo que a precios bastante buenos. Y las cosas B y C van a ser, tal vez campos de cereales o algo así. Será muy bonito. Tendremos todos estos pequeños parques a mitad de cuadra en la ciudad de Nueva York porque no habrá nada más que hacer con esos edificios.
La otra cosa sobre la oficina es la IA. AI afectará a un par de estas industrias que han sido grandes usuarios de espacio de oficina. Así que eso es una especie de gran signo de interrogación en la ecuación de inversión.
Supongamos que soy una persona promedio. ¿Dónde debo poner mi dinero como inversionista en bienes raíces?
Las altas tasas de interés están reduciendo la cantidad de unidades de viviendas unifamiliares que se han construido, por lo que ahora tiene una escasez cada vez mayor de viviendas. Dado el costo de la construcción, todo el complejo residencial, incluidas las viviendas unifamiliares en alquiler, multifamiliares, el mercado de la vivienda, incluso los terrenos residenciales, creo que hoy en día representan interesantes oportunidades de inversión.
¿Es bueno que la gente invierta ahora en un REIT real?
Creo que los bienes raíces tienen un buen lugar en el balance de cualquier individuo. En la pandemia, recaudamos un fondo para situaciones especiales y compramos 15 nombres en el negocio REIT, y estábamos arriba, como un 70% en un momento. Vamos a hacer eso de nuevo. Y si adopta una visión a largo plazo, algunas de estas son buenas empresas con un entorno de tipos de interés equivocado. Ni siquiera diría que tienen el balance general equivocado, pero están tan fuera de lugar. Hay algunas compras realmente buenas por ahí. Entonces, si es inteligente, podría comprar algunos REIT públicos.
¿Qué tipo de rentabilidad debería esperar un inversor REIT medio?
En el REIT hipotecario, Starwood Property Trust, estamos pagando un dividendo del 10%. Así que obtienes eso y cualquier apreciación en las acciones, y las acciones actualmente cotizan por debajo del valor en libros. Por lo general, cotiza por encima del valor en libros. Solía cotizar a 1,23 veces y ahora cotiza a 0,9. Entonces, si se revierte, obtendrá un retorno del 15%. Hemos promediado 11.3% durante 10 años.
¿Por qué alguien debería querer una carrera en bienes raíces? ¿Por qué es un buen negocio en el que estar?
Tienes que encontrar nichos, y hay muchos nichos en bienes raíces. Y es muy micro, cuadra por cuadra. Si no tuviera mi empresa hoy, ¿podría comprar, incluso en una ciudad como Nueva York, y remodelar apartamentos y viviendas? Podría ganar dinero haciendo eso. Tengo un amigo de un amigo que ha comprado 300 casas. Convirtió las salas de estar en dormitorios, los puso todos en Airbnb. Está ganando una fortuna y usa Airbnb como su equipo de distribución. Es una industria gigante. Siempre hay algo que hacer.
Estuviste basado en la parte noreste de los EE. UU. durante gran parte de tu carrera. Creciste en Connecticut, naciste en Long Island. Pero recogiste y te mudaste a Miami. ¿Por qué hiciste eso hace unos años? ¿Y algún arrepentimiento por mudarse a Miami?
Bueno, mi mamá está ahí abajo. Y me divorcié. Esa fue una de las razones. Cambia tu vida, empieza de nuevo. Obviamente había un beneficio fiscal al hacerlo. Y había vendido una participación en mi empresa en ese momento. Estaba basado en Connecticut. Tenía mi sede en Greenwich, nuestra sede estaba allí. Miré mi calendario de viajes en un año normal y solo estuve en casa alrededor de un tercio del mismo. Así que no pensé que sería tan difícil moverme y convertirla en mi base de operaciones. Resultó que cogí la ola perfectamente.
Fui uno de los primeros colonos en Miami. Y, ya sabes, los precios de las casas probablemente se triplicaron allí. Debería haber comprado todo con mi casa. Habría tenido el fondo inmobiliario con mejor rendimiento del mundo.
Si tu madre viniera a ti y te dijera: “Tengo $100,000. Necesito invertirlo en algún lado. ¿Dónde debo invertirlo?” ¿Dirías dónde, bienes raíces?
Hoy, si observa mi cartera, tengo una cantidad significativa de efectivo que nunca antes había tenido porque obtengo un 5% por el efectivo. Muy pronto voy a empezar a desplegar ese capital cuando pueda ver el sol saliendo a través de las nubes del movimiento de la Reserva Federal. Cuando la Fed básicamente te dice que han terminado, creo que el sector inmobiliario captará una oferta muy firme.
Además, buscaría en el extranjero un poco de mi dinero. Invertiría en algunas de las naciones sin los déficits de los Estados Unidos y disfrutaría de cierta diversidad en mis inversiones.
Fuente: bloomberg.com/news/articles/2023-07-20/billionaire-sternlicht-sees-category-5-hurricane-spurred-by-fed-rate-hikes?cmpid=BBD072123_MKT&utm_medium=email&utm_source=newsletter&utm_term=230721&utm_campaign=markets&sref=DPtqrPAJ
