En la jerarquía del sector inmobiliario comercial, el espacio de oficinas ha sido el rey durante mucho tiempo.
Los promotores y propietarios vivían según la sabiduría convencional de que no había mejor uso para los metros cuadrados que las oficinas comerciales porque exigían alquileres más altos que los espacios industriales.
Matemáticas simples, se pensaba.
Bueno, ya no es tan simple. Al menos en Santa Ana, donde se está demoliendo un complejo de oficinas en perfecto estado, en una dramática demostración de cuán débil se ha vuelto el mercado de alquiler de oficinas y cuán profunda es la demanda de centros de distribución estilo Amazon en el sur de California.
Los propietarios del brillante edificio de cristal en Harbor Boulevard, cerca del aeropuerto John Wayne, hicieron el cálculo contrario a la intuición de que sería mejor poseer almacenes que tratar de disputar inquilinos dispuestos a pagar salas de conferencias y oficinas en las esquinas.
‘Tuvimos que hacer un cambio estratégico’, dijo Dan Broder, quien está a cargo de la reurbanización por parte de Kearny Real Estate Co., propietario de la propiedad anteriormente conocida como Elevate @Harbor.
El cambio fue impulsado en gran parte por la pandemia de COVID-19, que contribuyó en todo el país a la reducción de la población de oficinas y al aumento de la demanda de entrega a domicilio de todo tipo de bienes. Cuatro años después, la demanda general de oficinas sigue muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, lo que plantea dudas sobre cuántos edificios construidos para trabajadores administrativos todavía tienen un futuro económico viable.
‘Hay muchos propietarios de oficinas que miran sus propiedades y se preguntan si esas propiedades todavía tienen sentido como oficinas’, dijo Michael Soto, director de investigación del sur de California para la corredora de bienes raíces Savills.
Algunos han decidido que no, y el resultado ha sido una reducción del inventario de oficinas durante el último año en varios mercados de EE. UU., incluido el condado de Orange, dijo Savills en un informe reciente.
Aunque aquellos en los centros urbanos que toman la decisión de abandonar el juego de las oficinas han buscado cada vez más convertir oficinas que no les gustan en apartamentos, en algunas áreas los almacenes son difíciles de encontrar y, en consecuencia, suponen una prima, dijo Soto.
El Condado de Orange es un territorio privilegiado para tales cambios, dijo, porque aunque todavía es de naturaleza suburbana, está densamente desarrollado con pocos sitios vacíos disponibles para construir centros de distribución.
‘Existe una presión real para reconstruir los edificios de oficinas más antiguos’, dijo Soto.
El incentivo para reurbanizar la propiedad de Kearny se vio reforzado por su ubicación en un distrito industrial, lo que evitó que la empresa tuviera que pasar por el largo y desafiante proceso de rezonificarla para uso industrial.
Era un mundo diferente para los propietarios de oficinas en 2018, cuando Kearny compró el campus de oficinas por casi 35 millones de dólares. El propietario se hizo cargo de una propiedad que estaba casi totalmente alquilada, dijo Broder. Y aunque un gran inquilino estaba a punto de mudarse, Kearny no estaba preocupado porque había muchas razones para esperar que la vacante sería una oportunidad para contratar nuevos inquilinos con alquileres más altos.
Kearny anunció que gastaría alrededor de $15 millones para mejorar la propiedad y convertirla en un entorno similar a un campus con terrenos ajardinados, un gimnasio y acceso las 24 horas destinado a atraer a inquilinos en campos creativos como la tecnología. Los materiales de marketing alardeaban de que el centro comercial South Coast Plaza estaba cerca.
Luego vino la pandemia y, a principios de 2022, con tasas de ocupación rondando el 60% y el mercado de alquiler de oficinas perdiendo terreno, Kearny comenzó a discutir la conversión de la propiedad a otro uso, dijo Broder. Se negó a revelar más aspectos financieros del proyecto.
Kearny negoció la terminación del contrato de arrendamiento con sus inquilinos y se dispuso a derribar el edificio que data de 1982 y reemplazarlo con Harbor Logistics Center, un almacén y complejo de distribución mucho menos elegante de 163,000 pies cuadrados diseñado por SKH Architect que estará terminado para el fin de año.
Está destinado a ser una instalación de ‘última milla’, dijo Broder, para que los productos que llegan de otros lugares se distribuyan a la comunidad circundante.
Las instalaciones de última milla han aumentado ‘dramáticamente’ su valor en los últimos años y proporcionan un ‘sólido crecimiento de alquiler’ para sus propietarios, dijo el grupo de comercio de bienes raíces comerciales NAIOP, mientras empresas de comercio electrónico como Amazon compiten para entregar dentro de un día de un pedido del cliente o incluso el mismo día en que se realiza.
Los productos pedidos con frecuencia se pueden entregar más rápidamente desde un almacén cercano y compacto que desde un centro logístico en expansión más lejano, como los que se encuentran en Inland Empire.
Mientras tanto, el alquiler de oficinas y la asistencia in situ por parte de los inquilinos han seguido rezagándose en el sur de California en 2023, ya que las empresas han intentado equilibrar las políticas de trabajo híbrido con su deseo de una mayor participación de los empleados, dijo la empresa de servicios inmobiliarios CBRE en un informe reciente.
El valor de los edificios de oficinas ha estado cayendo en todo el país, con valores promedio de las propiedades cayendo al menos un 25% respecto al año anterior, según un informe de febrero del proveedor de datos inmobiliarios CommercialEdge.
‘La tendencia a la baja en el valor de las oficinas es más pronunciada en los edificios más antiguos y menos idealmente ubicados’, dice el informe, tal vez como el antiguo campus que Kearny está derribando.
‘Esto no es algo aislado’, dijo Soto sobre el cambio del propietario de su propiedad de oficina a uso industrial. ‘Especialmente en mercados suburbanos densos como el condado de Orange, donde la tierra es cara, veremos más de esto’.
Fuente: https://www.latimes.com/business/story/2024-03-18/office-demolished-to-make-way-for-warehouse-distribution-center
