Para Ashley y Dario Campolattaro, no hay nada mejor que el encanto de la Toscana. La residencia principal de los Campolattaro está en el norte de Virginia, pero viajan con frecuencia a Italia para visitar a la familia de Dario y siempre han soñado con comprar una casa allí para facilitar los viajes y abrir puertas en Europa para sus tres hijos. El ritmo y la calidad de vida les atraen, al igual que los edificios históricos, el exuberante paisaje rural y la naturaleza transitable de las ciudades.
“Nos encanta y queremos pasar más tiempo allí”, le dice Dario, de 54 años, a Fortune .
Los Campolattaro no son los únicos estadounidenses que sueñan con comprar una casa en el extranjero para las vacaciones o la jubilación o, en una tendencia creciente observada por los agentes inmobiliarios, como propiedad de inversión. También hay un subgrupo adinerado que busca oportunidades de obtener un pasaporte dorado en países como Malta, Portugal y España .
Comprar en el extranjero puede tener sentido por muchas razones. Algunos estadounidenses quieren un plan de escape dado el actual entorno político en Estados Unidos. Otros simplemente quieren invertir en un estilo de vida diferente o comprar con anticipación para la jubilación . También está el argumento económico.
“Con una suma de dinero bastante insignificante para algunas personas, se puede comprar una casa o un apartamento en Italia, algo que para muchos estadounidenses, ya sean jóvenes, de mediana edad o jubilados, no es una realidad, especialmente en partes de Estados Unidos como el noreste”, dice Joanna Zotti, especialista en relaciones públicas de la firma Italian Real Estate Lawyers and Italian Citizenship Assistance. “¿Por qué compraría una casa de vacaciones en Long Island cuando puedo conseguir una por una fracción del precio al otro lado del mundo en un lugar de lujo? El dinero puede rendir mucho más aquí”.
La pandemia fue el catalizador para que los Campolattaro finalmente se atrevieran a comprar una segunda vivienda en el extranjero. Después de un largo proceso de búsqueda (comenzaron a buscar en 2021 y finalmente compraron su casa en diciembre de 2022), la firma de Zotti los ayudó a encontrar un apartamento llave en mano de dos habitaciones y dos baños en Lucca, Toscana, que cumplía con todos sus requisitos. Con sus calles adoquinadas y edificios centenarios, la ciudad tiene el encanto que deseaban enclavada en la campiña italiana, sin dejar de ser un centro cultural con mucha actividad a solo unos kilómetros de Pisa y su aeropuerto.
Los padres de Darío emigraron a los EE. UU. desde Italia, lo que le permitió a él y a los tres hijos de la pareja obtener la doble ciudadanía hace unos años; Ashley está en proceso de obtener su ciudadanía. Y Darío habla italiano, lo que los ayudó enormemente mientras se desenvolvían en el mercado de alquiler y trabajaban con abogados y agentes inmobiliarios en Italia.
Aunque la pareja pasa semanas en Italia cada año, el apartamento está vacío la mayor parte del año. Decidieron alquilarlo en Airbnb, no necesariamente por el dinero, aunque eso ayuda, sino también para tener la propiedad a la vista cuando no están allí.
“No queríamos comprarlo con la obligación de alquilarlo, ni tampoco teníamos que hacer grandes esfuerzos para comprarlo”, dice Darío. Pero “que estuviera vacío durante meses seguidos tampoco era una buena idea. Si se rompiera una tubería de agua caliente, nunca se sabe”.
Los Campolattaro contrataron a un administrador de propiedades estadounidense que ahora vive en Italia (una necesidad, dicen) y Ashley creó un sitio web y cuentas en las redes sociales para el apartamento, lo que ha ayudado a que las reservas se agoten. Dicen que alquilarlo es como tener una pequeña empresa: todavía no han obtenido ganancias, pero los ingresos los han ayudado a recuperar más o menos la inversión y hacer mejoras en el apartamento que habrían pagado de todos modos, como agregar aire acondicionado y mejorar el lavavajillas.
Con las reservas de propiedades ya resueltas y los amigos y familiares pidiendo a gritos quedarse en Lucca durante sus escapadas a Italia, el mayor problema de la pareja hasta ahora ha sido asegurarse de que las fechas en las que quieren venir con sus hijos estén disponibles. Pero siguen visitando la ciudad varias veces al año y planean retirarse allí.
“No es el mismo mercado inmobiliario [que el de Estados Unidos]. No compras una casa hoy y el año que viene sube un 20%”, dice Darío. “Tienes que establecer expectativas. Si te encanta vivir allí y tu plan es disfrutarlo, esa es la razón para hacerlo. El alquiler es una forma de compensar los costos, pero no lo haría como una mera inversión”.
Los inconvenientes de comprar bienes inmuebles en el extranjero
Si bien los Campolattaro tuvieron una experiencia bastante tranquila, aunque prolongada, comprando en el extranjero, la experiencia de Deepak Malhotra no ha sido tan sencilla. El residente de Spokane posee más de 20 propiedades en alquiler en Estados Unidos y en el extranjero, y aprendió por las malas que no todas las inversiones son buenas.
Malhotra, de 61 años, puede visitar sus propiedades de vez en cuando, pero las compró únicamente como inversión. Una propiedad en Gran Caimán ha valido la pena el tiempo y el esfuerzo, dice, ya que no hay impuestos sobre la renta, ni sobre la propiedad, ni sobre las ganancias de capital, hay un “estado de derecho sólido” y buenos administradores de propiedades. Pero alquilar en México es una historia diferente. Si bien disfruta de las visitas, se ha topado con un problema tras otro con sus propiedades en Cabo San Lucas.
Un gran problema para él y otros estadounidenses: comprar propiedades que son “ejido” o comunales y que no pueden ser transferidas legalmente a no mexicanos , aunque a menudo se “venden” a inversionistas extranjeros y luego se las quitan los tribunales. Un agente inmobiliario una vez tomó su depósito del 10% y huyó. Él aconsejaba a los inversionistas que buscaran en otro lado una oportunidad de inversión más segura.
“Mi ego es demasiado grande, pensé que seguramente la gente lo está haciendo en México, debe ser posible”, dice Malhotra, quien dice que su trabajo como abogado le dio demasiada confianza en que podría hacer inversiones sólidas. “Bueno, es posible, pero mucha gente pierde mucho dinero”.
Francia es otra lección aprendida, dice. Si bien las publicaciones pueden “pintar una visión romántica de la vida en el extranjero”, las desventajas y los riesgos a menudo se minimizan, en particular, dice, que los compradores extranjeros pueden ser fácilmente aprovechados cuando no conocen todas las leyes y regulaciones locales. No es un mal lugar para que los estadounidenses se jubilen, dice, el régimen fiscal es en realidad muy favorable para los estadounidenses, pero no es el mejor país para una inversión.
“Si algo parece fácil o demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea”, afirma.
“Por suerte, empecé con poco. Intenté vender una vez, pero no hubo compradores, incluso después de un par de reducciones de precio”.
Lo que es importante tener en cuenta, dice, es que no se garantiza que los rendimientos sean superiores a los que se pueden obtener con un CD u otro producto en los EE. UU. En Gran Caimán, por ejemplo, su condominio rinde alrededor del 5 %. No está mal, pero es más fácil de conseguir y da menos dolores de cabeza. Frecuenta sitios como Global Property Guide y The Wandering Investor para obtener más información sobre posibles inversiones y diferentes regiones.
Consejos para compradores interesados
Los Campolattaro afirman que, si bien los estadounidenses, en particular los que viven en las grandes ciudades, están acostumbrados a un proceso de compra de vivienda bastante rápido, no es así como funcionan las cosas en el extranjero, en particular en países como Italia y Francia. Las llamadas y los correos electrónicos no reciben respuesta durante días o semanas. Las inspecciones no son tan exhaustivas como en Estados Unidos, al menos según su experiencia.
“Trabajan en un nivel diferente de conexión personal. Cuando la propietaria aceptó la oferta, quiso hacer una llamada por Zoom y vernos las caras”, dice Ashley, señalando que las tareas y transacciones suelen tardar unos tres días más en completarse que en Estados Unidos. “Quería bendecir la venta de su casa”.
Algo más que hay que tener en cuenta: no todas las zonas están abiertas a los estadounidenses, dicen, y muchos agentes inmobiliarios o vendedores pueden no responder nunca a las consultas. Para quienes se toman en serio la compra de una vivienda, conviene trabajar con un abogado local u otra empresa en Italia (o donde sea) que pueda facilitar el proceso.
Malhotra dice que es fundamental comprender las leyes e impuestos de la región en la que están interesados los inversores, y tener una buena dosis de escepticismo. Los agentes inmobiliarios a menudo no especifican todas las desventajas, dice, así que haga su propia investigación. Por ejemplo, un país puede estar posicionado como una apuesta segura, pero luego tener grandes impuestos de transferencia tanto para compradores como para vendedores. Los edificios pueden no tener los permisos adecuados , lo que se convierte en un gasto adicional inesperado para el comprador. Si será necesario realizar renovaciones, investigue cuán difícil y costoso es eso antes de comprar. Familiarícese con las leyes locales de propietario e inquilino.
Por último, aconseja consultar con los administradores de propiedades locales y, si es posible, con el administrador de la asociación de propietarios de la propiedad para tener una idea real de las posibilidades y los precios de alquiler.
“Encuentra una comunidad de expatriados en línea y descubre cuál es el mejor agente inmobiliario, el mejor administrador de propiedades y los riesgos. Los riesgos serán diferentes en cada lugar”, afirma. “Y no compres en un lugar que está perdiendo población, nunca ganarás dinero”.
